Questo articolo è dedicato a te che hai cominciato a sentire la tua abitazione scomoda, non più adatta alle esigenze tue e della tua famiglia perché lontana dal posto di lavoro, troppo piccola o troppo grande. Se tra i buoni propositi per il futuro c’è anche quello di cambiare casa, ti consiglio di proseguire la lettura.
Ho deciso di provare a individuare tutte le problematiche che potresti dover affrontare nel momento in cui decidi di vendere casa. Non voglio spaventarti, ma molti proprietari credono (sbagliando!) che durante la compravendita tutti i rischi ricadano sull’acquirente: da professionista del settore immobiliare posso dimostrarti che non è così.
Per farti capire bene ciò di cui sto parlando vado dritto al punto con l’elenco dei problemi che puoi incontrare quando decidi di vendere casa.
1. La tua predisposizione a vendere
Sembra un controsenso ma un problema potresti essere proprio tu, con la convinzione di vendere alle tue condizioni.
È importante comprendere il mercato attuale e ragionare in modo diverso dal classico “L’ho comprata a 100.000 euro dieci anni fa e rivoglio esattamente i miei soldi!”. Questa consapevolezza può aiutarti a fare considerazioni ponderate e realistiche delle eventuali proposte d’acquisto che potrebbero arrivarti.
2. L’individuazione del prezzo di vendita
Uno dei problemi principali che devi affrontare è l’individuazione del prezzo di vendita: una corretta valutazione dell’immobile è la base per la buona riuscita della trattativa.
La valutazione gratuita è usata da molti agenti immobiliari come specchietto per le allodole: ti attirano con questo slogan, in due minuti ti fanno una stima che (guarda il caso) corrisponde a quanto vuoi ricavare tu dalla vendita e ti fanno firmare subito il mandato. Una stima sbagliata e superficiale costituisce però il primo passo verso il fallimento della compravendita.
3. La scelta dell’agenzia
Un altro problema da affrontare se decidi di non gestire la vendita in autonomia è quello della scelta dell’agenzia (o delle agenzie) a cui affidare il tuo bene più prezioso.
Meglio valutare le persone che hai davanti o farti condizionare dai grandi marchi e dalla pubblicità in TV? Non sto dicendo che i grandi marchi lavorano sempre male. Ti posso dire, però, che ogni giorno mi chiamano da tutta Italia persone che si sono affidate a note agenzie immobiliari solo per il loro nome e che sono state tenute all’oscuro di problematiche legate all’urbanistica, all’edilizia convenzionata, a donazioni. O, peggio, che sono state raggirate con incarichi di vendita con clausole capestro. Ti consiglio quindi di fare attenzione.
4. I mandati che ti legano col doppio nodo
Quasi tutte le agenzie immobiliari utilizzano dei moduli prestampati che, spesso, vengono fatti firmare in modo frettoloso, senza dare il tempo di leggere ogni singola clausola.
Ti dicono che si tratta di incarichi standard e non si soffermano a spiegarti bene e compiutamente cosa stai firmando.
Queste clausole, apparentemente scontate, non sono tutte uguali e possono contenere dei cavilli che ti legano per mesi a una determinata agenzia, senza possibilità di svincolarti.
5. L’organizzazione della compravendita
Questo è il problema per eccellenza: l’iter della compravendita va dalla messa in pubblicità al rogito.
Un percorso lungo e ricco di ostacoli pratici, logistici, burocratici e giuridici rispetto ai quali devi necessariamente avere un programma ben definito da seguire e tempo, pazienza e competenze.
6. Vendere per comprare
L’iter di compravendita diventa ancora più complicato se oltre a vendere devi anche acquistare un immobile .
Ho visto troppe persone rinunciare al proprio sogno di comprare una nuova casa per la paura di fare un passo azzardato o, viceversa, gente che si è trovata in seria difficoltà per aver compiuto una scelta affrettata. Addirittura mi è capitato di incontrare persone che avevano venduto la propria casa senza averne trovata una nuova, perché troppo concentrate sul primo aspetto.
7. Le visite agli immobili: turisti immobiliari, malintenzionati e finti acquirenti
Mettere in vendita la tua casa significa esporla agli sguardi di estranei. Sono potenziali acquirenti, semplici curiosi o addirittura malintenzionati che ne approfittano per poi svaligiare la casa?
Purtroppo i furti sono ormai all’ordine del giorno e i finti acquirenti sono sempre dietro l’angolo. Il rischio di incappare in persone poco serie è più alto se decidi di gestire la compravendita senza avvalerti di un professionista del settore o se ti affidi a un agente immobiliare che non seleziona le persone intenzionate a visitare il tuo immobile.
8. Le irregolarità urbanistiche e catastali
Un altro problema può derivare dal fatto che tu abbia eseguito delle modifiche (anche semplici, come lo spostamento di una tramezza) alla tua casa senza aver mai dichiarato nulla al Comune.
In tal caso devi prima di tutto capire se puoi davvero vendere la tua abitazione perché, ricorda, deve esserci una corrispondenza tra quanto risulta in Comune, al Catasto e lo stato di fatto della proprietà.
Dovrai capire se si tratta di abusi sanabili o meno con un’apposita pratica edilizia. Fino a quando non avrai chiarito la situazione, non potrai procedere con la vendita.
9. La casa occupata da un inquilino
Se vuoi vendere la casa che hai messo a reddito, alle problematiche ordinarie legate alla compravendita si aggiunge il fatto che all’interno dell’abitazione vive una terza persona che non può essere ignorata e che può rivelarsi “comoda” o “scomoda” a seconda delle circostanze.
Tutto dipende dal tempo di locazione della tua abitazione e dal rapporto che hai con l’inquilino. Ciò che è certo è che, a meno che il contratto non sia in scadenza, devi gestire questo rapporto con una persona che ha tutti i diritti di continuare a occupare l’immobile se paga regolarmente il canone di locazione.
10. La casa è costruita in edilizia convenzionata
Se la tua casa è stata costruita in edilizia convenzionata ci sono una serie di vincoli legati alla vendita, ad esempio:
- il prezzo massimo di vendita;
- l’eventuale diritto di prelazione a favore del Comune o della cooperativa che ha costruito;
- il riscatto del diritto di superficie;
- i requisiti minimi da rispettare per l’acquirente.
Quando vengono costruite queste case, la ditta che si occupa dei lavori e le cooperative stipulano degli accordi con il Comune – chiamati convenzioni – in cui vengono inseriti tutti i parametri che l’acquirente deve rispettare in caso di acquisto.
Nel momento in cui si verifica una vendita successiva alla prima, spesso insorgono problemi dovuti a vincoli che sono stati taciuti dalle imprese stesse e dagli agenti immobiliari che hanno fatto da intermediari.
Dopo aver esaminato la convenzione, potresti ritrovarti in una di queste tre situazioni:
- non poter vendere perché la convenzione non è ancora scaduta;
- poter vendere liberamente senza problemi se la convenzione è scaduta;
- pagare una quota stabilita dal comune per eliminare in parte o del tutto i vincoli previsti dalla convenzione per poter vendere la tua casa.
Rivolgerti a un agente immobiliare esperto e serio ti aiuterà a districarti tra tutto questo.
12. L’esistenza di pendenze o vincoli giuridici
Gli immobili devono essere venduti liberi da qualsiasi pregiudizio o gravame. Se sulla tua casa gravano pendenze o vincoli giuridici, quindi, avrai l’incombenza di estinguerli prima di procedere alla vendita.
Ad esempio se la tua abitazione è soggetta a un’ipoteca derivante dal mutuo dovrai prendere rapporti con la banca per la sua eliminazione: in particolare, dovrai chiedere il conteggio estintivo del tuo mutuo calcolato fino al giorno esatto in cui effettui la vendita.
13. La presenza di un sottotetto non abitabile
La presenza di un sottotetto non abitabile costituisce un serio problema. In poche parole mi riferisco alla situazione in cui lo spazio del sottotetto rispetta i requisiti di agibilità ma non di abitabilità, e quindi non può essere abitato.
Se hai comprato casa con un sottotetto con queste caratteristiche, nel quale erano già state realizzate camere e bagni, hai acquistato un immobile con un abuso edilizio accollandoti questa responsabilità.
Ora che ti trovi a vendere dovrai – se possibile – regolarizzare la situazione e considerare che, in ogni caso, a livello commerciale il tuo sottotetto vale il 50% del valore pieno dell’abitazione, nonostante tutte le migliorie che tu possa avergli apportato.
14. La redazione del contratto preliminare
Sembra un problema di poco conto ma, una volta che hai trovato i potenziali acquirenti, la vendita va formalizzata con un contratto preliminare, la cui redazione non è così semplice e scontata come alcuni credono.
Se non ci hai mai riflettuto prima, confidando in una stretta di mano con il tuo potenziale acquirente, stai rischiando di commettere un grosso errore.
Potresti trovarti nel migliore dei casi a firmare contratti non validi – soprattutto se sono facsimili scaricati dal web – perdendo tempo e soldi, o, nel peggiore, a dover sottoscrivere in tutta fretta un preliminare che quasi sicuramente ti penalizzerà.
15. La casa ricevuta in successione
Hai ricevuto una casa in successione e pensi di venderla subito?
Anche qui ti consiglio di informarti, perché ci sono una serie di incombenze da gestire. Non esserne a conoscenza determina rinvii del rogito, brutte figure con il tuo potenziale acquirente e ritardi nell’incasso del saldo pattuito.
La questione ovviamente si complica non di poco nel caso in cui a ricevere in eredità l’abitazione siete in due o più: in tal caso ai problemi giuridici si aggiungono quelli interpersonali con i parenti (da non sottovalutare).
16. Il reperimento dei documenti per il rogito
Il notaio ha l’obbligo di verificare alcuni documenti prima di procedere al rogito. È compito tuo presentarti alla firma dell’atto con tutto l’utile e necessario per la redazione della compravendita.
Alcuni documenti li trovi facilmente, per altri servono tempo e pazienza.
17. L’acquirente ti fa causa
Fine della compravendita, fine dei problemi? Non sempre!
Chi compra ha a disposizione un anno di tempo per farti causa qualora tu gli abbia taciuto o si presentino dei vizi o problematiche della tua casa.
18. Il rapporto con istituzioni ed enti pubblici
Non dimenticare che per tutta una serie di questioni dovrai interfacciarti con enti pubblici e uffici tecnici dei Comuni, con conseguenti impiego di tempo, procedure da seguire e tempi da rispettare.
Avevi pensato che attorno alla vendita della casa ci fossero tutte queste situazioni da gestire? Probabilmente no. E, nonostante io abbia cercato di essere il più esaustivo possibile, sono convinto ne manchi ancora qualcuna. Non voglio farti venire ansia ma è giusto che tu sia a conoscenza di ciò a cui potresti andare incontro, per il bene tuo e del tuo portafoglio.
Detto questo, nella maggioranza dei casi sono tutti problemi risolvibili se affrontati per tempo e con le giuste competenze. Un agente immobiliare professionista può sollevarti dalla gestione di tutte queste incombenze, prendendole in carico e trovando le giuste soluzioni quando necessario, risparmiandoti così stress, fatica e preoccupazioni.
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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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