Mi capita sempre più spesso di valutare case di privati che vogliono vendere e scoprire che, seppur all’apparenza molto belle e scenografiche, nascondono un grandissimo problema in termini di vendita che viene, tra l’altro, trascurato dai loro proprietari.
Mi spiego meglio.
Sto parlando di abitazioni ubicate soprattutto agli ultimi piani di condomini e distribuite per lo più su 2 livelli, una parte delle quali è accatastata come “abitazione” e la parte superiore come “sottotetto non abitabile”.
Cosa significa sottotetto non abitabile?
Significa che lo spazio del sottotetto rispetta i requisiti di agibilità, ma non di abitabilità, ovvero NON può essere abitato.
Ad esempio, è possibile usare il sottotetto come lavanderia/stenditoio, ma non come camera o bagno.
E’ probabile che quando avevi comprato casa non te lo avessero spiegato bene…..
Quando il mercato immobiliare andava a gonfie vele, si vendeva qualsiasi cosa e ahimè, anche sottotetti rifiniti splendidamente venivano valutati al prezzo pieno di vendita; in realtà un sottotetto non abitabile ha una valutazione massima del 50% del prezzo pieno, indipendentemente dalle sue rifiniture.
Ma la cosa peggiore non è come è stato valutato e venduto il sottotetto.
La cosa peggiore è che, se sono state ricavate camere e bagni in un sottotetto non abitabile, si tratta di un vero e proprio abuso edilizio che, purtroppo, andava e va ancora molto di moda.
In tantissimi hanno comprato correndo rischi; altri, purtroppo, sono stati persuasi molto bene ed invitati a comprare con rassicurazioni del tipo “ma è così ovunque”e “non ci sono rischi”; altri ancora sono stati convinti con l’inganno, senza sapere della presenza dell’abuso.
Una di queste situazioni, magari, è proprio capitata a te!
Sono davvero numerosi i casi in cui si trovano bilocali con sottotetti non abitabili, MASCHERATI da finti trilocali, dove l’intera zona notte è stata realizzata al piano sottotetto.
Ma perchè è così penalizzante?
Devi sapere che quando vai a vendere casa, chi acquista vuole un’abitazione completamente a posto (e magari lo avresti voluto anche tu quando avevi comprato, vero?), soprattutto dopo gli innumerevoli casi di persone rimaste letteralmente fregate nel momento in cui avevano deciso di acquistare casa.
E’ probabile che tu NON ABBIA MAI DATO PESO A QUESTO ASPETTO, perché ti sembra che il sottotetto abbia tutte le caratteristiche per viverci bene al suo interno…. ma ora potresti ritrovarti in un bel guaio!
Se hai comprato casa con il sottotetto non abitabile, nel quale erano già state realizzate camere e bagni, hai acquistato a tutti gli effetti una casa con un abuso edilizio e ti sei accollato totalmente questa responsabilità.
Nel boom dell’edilizia, i costruttori per pagare meno oneri di costruzione e farsi pagare fino all’ultimo metro quadrato di superficie, tenevano i sottotetti come non abitabili e poi li vendevano ai poveri acquirenti che, ingolositi magari da un MINIMO SCONTO SULLA CASA, acquistavano senza pensarci credendo di aver fatto un grande affare perché magari il sottotetto era anche molto grande.
Ora però, questo aspetto si ritorce contro tutti questi proprietari che vogliono vendere la propria casa e che, magari ,hanno anche speso un sacco di soldi per abbellire il proprio sottotetto, rendendolo la zona notte della casa e realizzando anche un bel bagno padronale.
Il tutto probabilmente contornato e abbellito da un bel tetto tutto travi a vista, vero?
Ti ritrovi con quello che ho appena scritto?
Se è così, mi spiace per te, ma devi fare delle considerazioni più approfondite prima di mettere in vendita la tua casa.
1) La prima è:
Tu compreresti una casa che, seppur molto bella come può essere la tua, è parzialmente non abitabile e ha un abuso edilizio?
Probabilmente quando avevi acquistato non lo sapevi, ma acquistando un immobile con un sottotetto non abitabile, nel quale sono stati realizzati locali di abitazione (ad esempio una camera e un bagno), ti sei accollato la responsabilità di un abuso edilizio, con tutto quello che la cosa comporta (multa e obbligo al ripristino secondo concessione in caso di controllo), oltre alla difficoltà di rivendere in futuro un immobile difforme dalla concessione edilizia rilasciata dal Comune.
Se ti avessero detto questa cosa, avresti acquistato il tuo appartamento?
2) Seconda considerazione:
Se il tuo appartamento è su 2 livelli, con 2 vani e bagno al primo piano e la zona notte al piano sottotetto non abitabile, TECNICAMENTE E URBANISTICAMENTE è un bilocale e NON un trilocale, come forse ti avevano fatto credere.
3) Terza considerazione:
A livello commerciale, il tuo sottotetto vale il 50% del valore pieno dell’abitazione, nonostante tutte le migliorie tu possa avergli apportato e, comunque, la tua casa sarà meno appetibile sul mercato perché è un aspetto che le persone vedono come un handicap.
Quindi se fai valutare la tua casa, non aspettarti che il tuo sottotetto venga valutato al 100% del suo valore, nonostante tutte le migliorie che gli hai fatto.
4) Quarta considerazione:
Se trovi comunque l’acquirente che ti paga il sottotetto a prezzo pieno (credimi che ormai la gente è molto, molto, molto informata sulla questione), se questo deve fare un mutuo con un istituto bancario, può essere che il perito della banca denunci questo abuso edilizio e attribuisca alla tua casa comunque un valore inferiore, compromettendo la vendita e la concessione del mutuo all’acquirente.
5) Quinta considerazione:
Esiste una soluzione per ovviare e regolarizzare questo grosso handicap, cioè il sottotetto non abitabile?
La risposta è:
si potrebbero esserci delle soluzioni, ma bisogna valutare caso per caso.
Nel senso che, se il sottotetto ha i requisiti di abitabilità, quali l’altezza (che varia da regione a regione), superficie finestrata, la superficie degli ambienti a seconda delle destinazioni d’uso, si può regolarizzare.
Dovrai verificare, inoltre,se sull’intero stabile, esistano delle cubature in eccesso ancora disponibili per poterne usufruire.
Sarà necessario farti assistere da un tecnico (geometra, ingegnere, ecc…) per presentare una pratica in Comune, pagare gli oneri di costruzione e rifare l’accatastamento della tua casa, oltre che pagare una sanzione amministrativa.
Quindi, se proponi la casa in vendita e trovi l’acquirente, quando andrai a stipulare il preliminare di vendita metterai per iscritto che ti impegnerai a sanare le difformità urbanistiche e catastali presenti, a tue spese entro il rogito notarile.
E se, invece, il sottotetto non ha le caratteristiche per essere regolare?
Mi spiace, ma in questo caso se vuoi vendere, l’unica alternativa che hai è di ripristinare allo stato originario e rendere la tua casa conforme alla concessione edilizia presentata.
Quando deciderai di vendere, è fondamentale già al momento della visita, chiarire al potenziale acquirente se il sottotetto è sanabile oppure no.
Questo perché se l’acquirente vede la casa in un modo, gli piace, vai d’accordo sul prezzo e stipuli con lui il preliminare di vendita ricevendo anche una caparra, dove però NON INDICHI CHE IL SOTTOTETTO NON E’ ABITABILE, il preliminare si rivelerà nullo e l’acquirente potrà richiederti anche i danni, oltre al doppio della caparra che hai ricevuto.
Il consiglio che mi sento di darti è quello di affidarti ad un TECNICO professionista PRIMA ANCORA di mettere in vendita la tua casa, in modo da sapere se il tuo sottotetto è sanabile e si può mettere in regola a livello urbanistico e catastale.
Questo perché il recupero è costoso e potrebbe essere un’operazione abbastanza complessa, la tua casa potrà avere un aumento di valore, ma dovrai sapere ANTICIPATAMENTE tutti i costi a cui andrai incontro.
Appoggiarsi a degli Specialisti nella Vendita di Case non è mai stato così importante come in questi casi, soprattutto se questi oltre a essere consulenti immobiliari sono anche tecnici abilitati con uno studio tecnico di progettazione all’interno della propria agenzia immobiliare.
>>> SOLO SE DEVI VENDERE CASA IN BRESCIA E PROVINCIA e hai dei dubbi e desideri avere delle spiegazioni prima di mettere in vendita la tua casa, contattami al 393.7464374 senza nessun impegno, oppure scrivimi a info[chiocciola]salvi-immobiliare.it
Fai molta attenzione e come sempre, buona vendita!
Alessio Salvi
PS: Se vuoi vendere casa in sicurezza e bene, leggi il SISTEMA DI VALUTAZIONE che utilizziamo per attribuire il valore della tua casa. Clicca il link qui a fianco: http://www.salvi-immobiliare.it/i-6-step-per-una-valutazione-specifica-di-mercato/
