Oggi parliamo della RESPONSABILITÀ del proprietario di casa nella compravendita. Se non sei nuovo del blog, sai bene quanto insisto su questo punto: vendere casa non è uno scherzo e non è esente da rischi.
Vendere casa richiede una serie di competenze specifiche e tecniche che difficilmente il privato, proprietario di casa come te, possiede (a meno che non sia un addetto ai lavori).
Devi tenere a mente che la compravendita di un’abitazione non è solo questione di trovare un acquirente a cui piace la casa, comprarla e fare due firme. C’è di mezzo un atto notarile e quando vendi, dichiari davanti a un notaio che quello che vendi è X e te ne prendi la responsabilità.
Se poi si scopre che ciò che hai venduto non è X ma Y, allora vai nelle grane… E a piangere, oltre a te, sarà il tuo portafoglio.
Forse è un retaggio dei vecchi tempi, in cui c’erano pochi vincoli e soprattutto meno controlli nel settore immobiliare, ma la maggior parte dei proprietari crede che una casa, una volta che è stata vista ed è piaciuta all’acquirente, viene venduta e finita qui…Chi ci pensa più!
Incassi i tuoi bei soldi e sono tutti contenti…
Beh, mi dispiace deluderti ma non è così. Nella vendita di un’abitazione subentrano leggi, vincoli e normative che se non conosci rischiano di farti pentire amaramente di aver messo in vendita la tua casa.
Cosa più importante, devi assolutamente sapere che come proprietario e venditore, una volta fatto l’atto di vendita, NON SEI ESONERATO DA QUALSIASI RESPONSABILITÀ! Anzi…
È per questo che è necessario l’intervento di un’Agenzia Immobiliare professionale e formata.
Continua nella lettura dell’articolo e capirai a cosa mi riferisco.
Per farti capire nel concreto quello che intendo, quando ti dico che mettere in vendita la tua casa da solo – o con la prima Agenzia di turno non formata – è RISCHIOSO, ti racconto brevemente di un caso che ci è capitato tra le mani di recente.
Non ci crederai, ma a causa di un calorifero non funzionante, queste clienti hanno messo a serio rischio la compravendita e non solo, hanno dovuto ricorrere ad avvocati per poi sborsare un sacco di soldi!
Ora capirai il perché…
Le clienti in questione sono Michela e Alessandra, due sorelle che hanno ereditato un appartamento a Castenedolo da uno zio venuto a mancare. Le sorelle, non avendo bisogno di utilizzare l’appartamento, hanno deciso fin da subito di venderlo.
Una mattina ricevo una chiamata da Michela, che mi spiega la situazione e ci accordiamo subito per la visita dell’immobile, avvisandomi che si tratta di un appartamento del 1975, quindi piuttosto datato e con necessità di lavori.
Una volta giunto sul posto, quello che mi trovo davanti effettivamente conferma le aspettative che mi ero posto visto la descrizione di Michela: l’appartamento si trova in una piccola palazzina ed è subito evidente che avrebbe bisogno di un po’ di lavori.
Nonostante ciò, l’abitazione ha dalla sua un’ampia metratura e le sorelle mi assicurano che tutti gli impianti sono funzionanti, essendoci vissuto lo zio fino a 4-5 mesi prima. Potenzialmente sarebbe già abitabile.
Dal momento che le utenze sono staccate, non possiamo verificare direttamente sul posto il funzionamento di tutti gli impianti, ma Michela e Alessandra confermano che tutto ha sempre funzionato correttamente.
Procedo quindi con i soliti step, spiegando i prossimi passaggi alle proprietarie, ed eseguo la valutazione di mercato, parte fondamentale e indispensabile per la vendita
Terminata la fase di valutazione, ci accordiamo sul prezzo e sulla modalità di vendita e mettiamo subito in pubblicità l’appartamento.
Trascorrono pochi giorni e ricevo la telefonata di Vittorio, che già conoscevo perché abbiamo venduto la sua casa pochi anni fa, una villetta a schiera a San Polo. Vittorio ci chiama per l’appartamento di Michela e Alessandra, dice di aver dato un’occhiata alla pubblicità: è interessato a un acquisto.
Ci accordiamo così per la visita e nonostante l’appartamento sia piuttosto vecchio e con il bisogno di ristrutturazione, Vittorio è sempre più convinto che quella casa sia proprio quello che fa per lui.
Quello poi che calza a pennello, è la stanza nel seminterrato, sempre appartenente alla proprietà, che Vittorio ha già in mente di utilizzare per la sua passione per la musica.
Anche se da sistemare, Vittorio è convinto sull’acquisto: prima di entrare rifarà il bagno e i pavimenti, poi una bella imbiancata alle pareti e l’appartamento sarà pronto per essere abitato. Vittorio quindi fa un’offerta per l’acquisto, che viene accettata da Michela e Alessandra.
Proseguiamo l’iter facendo il preliminare di compravendita. Dal momento che Vittorio deve eseguire quei lavori prima di entrare, anche per rispettare i tempi di vendita della sua casa, chiede in anticipo le chiavi, in modo da iniziare subito con la ristrutturazione.
Dal momento che l’appartamento è vuoto, Michela e Alessandra con le precauzioni del caso acconsentono e consegnano le chiavi a Vittorio, entusiasta di iniziare i lavori.
Ora viene il bello…
In fase di preliminare, ovviamente abbiamo dichiarato che tutti gli impianti dell’appartamento sono funzionanti e a norma di legge per l’anno di realizzazione.
15 giorni prima del rogito notarile, la sorpresa… Vittorio inizia i lavori nel bagno e scopre un’anomalia nell’impianto di riscaldamento: il tubo del riscaldamento che si collega al calorifero della camera matrimoniale è letteralmente tagliato. Ciò significa che, nonostante la camera abbia il calorifero, non può essere riscaldata.
Questo fatto è molto grave, dal momento che le proprietarie, Michela e Alessandra, hanno dichiarato che gli impianti sono funzionanti quando tutto ciò non corrisponde a realtà. Di fatto, il riscaldamento in una stanza non arriva: è un grave vizio dell’impianto di riscaldamento.
Dopo l’amara scoperta, riferisco il tutto alle proprietarie di casa e devo dire che non mi sarei aspettato una reazione del genere: alquanto scocciate, dichiarano di non voler partecipare in alcun modo per sistemare questa problematica.
Dal canto suo – e avendo anche ragione – Vittorio non ci sta, ha un accordo per l’acquisto di una casa in certe condizioni, che non corrispondono alla realtà dei fatti. Lui ha acquistato un’abitazione con tutti gli impianti funzionanti, e non esiste che si trovi una stanza privata del riscaldamento.
Le sorelle non cedono, nonostante avessi spiegato loro che fossero in torto: Alessandra, che lavora in uno studio di avvocati, affida la situazione al suo datore di lavoro, un avvocato appunto, sperando di trovare una soluzione. Quello che scopre, però, non è nulla di positivo, l’avvocato infatti conferma infatti la ragione di Vittorio.
Se vendi una casa in cui dichiari che gli impianti sono funzionanti e poi nella realtà emerge che non è così, SEI TU PROPRIETARIO DI CASA che hai la responsabilità di sistemare la situazione – in questo caso pagando i lavori di sistemazione dell’impianto.
ATTENZIONE: nel caso di Michela e Alessandra, tutto ciò è avvenuto prima del rogito notarile.
Tieni ben presente che la tua responsabilità in tal senso si estende anche DOPO il rogito e tu proprietario devi rispondere fino a dopo 1 anno dalla data di stipula. Ecco perché non puoi dormire sonni tranquilli se vendi casa, nemmeno dopo che l’hai venduta!
Comunque, tornando alla disputa delle sorelle con l’acquirente, dopo un primo momento di arrabbiatura da entrambe le parti, abbiamo trovato un accordo. Le proprietarie si sono rese conto di essere in torto nei confronti di Vittorio, abbiamo quantificato il danno e il problema è stato sistemato.
Successivamente Alessandra e Michela mi confidano che informandosi in famiglia, hanno scoperto che lo zio aveva apportato delle modifiche all’impianto di riscaldamento per risolvere una perdita: circa 15 anni fa, lo zio aveva fatto dei lavori nel bagno e a causa di alcune perdite, aveva tagliato di proposito il tubo del riscaldamento che si collega alla camera matrimoniale.
Ti ho raccontato questa storia per farti capire che una volta venduta la casa, non è detto che tu possa stare tranquillo, perché la tua responsabilità si estende fino a dopo 1 anno dall’atto notarile.
Se quindi sei a conoscenza di vizi all’interno della casa che vuoi vendere, DEVI dichiararli, in primis al tuo Agente Immobiliare. Se non li dichiari, devi sapere che sei responsabile anche dopo la vendita e rischi di dover mettere mano al portafogli in un secondo momento.
La soluzione per dormire sonni tranquilli, sia durante che dopo la compravendita della tua casa, è quella di affidarti a un’Agenzia Immobiliare specializzata in vendita di immobili residenziali (case) – così come la Salvi Immobiliare. Con la nostra valutazione specifica otterrai una vera e propria consulenza alla vendita e sarai guidato in ogni passo.
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Come sempre spero di esserti stato di aiuto!
Buona vendita!
Alessio
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