Vendere un immobile ereditato: tutto quello che c’è da sapere

Quando affrontiamo la perdita di un familiare, oltre al dispiacere enorme spesso siamo obbligati a prendere in carico tutti gli oneri amministrativi che accompagnano i beni che ci vengono lasciati in eredità. Tra questi compaiono spesso case o appartamenti, che magari non possiamo mantenere. Ecco allora che subentra la necessità di vendere un immobile ereditato.

Quali sono i documenti per vendere una casa ereditata e quali i passaggi da seguire per completare la compravendita? Tutto quello che c’è da sapere lo trovi in questo approfondimento scritto prendendo spunto dal passaggio di proprietà di un appartamento a Borgosatollo, ereditato da 3 figli dopo la morte dei genitori.

Vendere una proprietà: quali documenti servono

Prima di parlare di come vendere una casa ricevuta in eredità, facciamo un riepilogo di quali documenti servono per vendere un qualunque immobile. L’iter burocratico, infatti, è più o meno lo stesso fatta eccezione per l’atto di provenienza del bene.

Per vendere una proprietà in tuo possesso devi assicurarti di avere:

• carta d’identità e codice fiscale in corso di validità, in aggiunta al certificato di residenza;
• i documenti catastali relativi all’immobile, ovvero scheda e certificato del catasto reperibili sul sito web dell’Agenzia delle Entrate;
• la certificazione energetica APE;
• il permesso di costruire o la concessione edilizia per un’eventuale ristrutturazione;
• il certificato di agibilità;
• il regolamento di condominio (se ce n’è uno) e un attestato che dichiari che sei in ordine con il pagamento dei canoni condominiali mensili;
• il contratto di locazione se l’immobile è affittato;
• l’atto di provenienza.

Per non peccare di superficialità, procurati anche il certificato di conformità degli impianti: non è richiesto per legge, ma sarà un valore in più per il potenziale acquirente.

Partendo da queste basi, cosa cambia quando si tratta di immobili ereditati?

I documenti necessari per vendere una casa ereditata

Se stai per vendere la casa che ti è pervenuta in successione, devi sapere che per poter stipulare il contratto di compravendita davanti al notaio è necessario presentare dei documenti aggiuntivi rispetto a una trattativa immobiliare classica.

Vediamo nel dettaglio quali sono.

La dichiarazione e la tassa di successione

Il primo documento utile a vendere un immobile ereditato è la dichiarazione di successione, da presentare direttamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate entro un anno dall’ottenimento del bene. Puoi procedere in autonomia seguendo i passaggi indicati sull’area del sito web dell’ente oppure, se preferisci, rivolgendoti al tuo CAF di fiducia o a un professionista del settore.

La dichiarazione deve essere compilata da:

• gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari o i loro rappresentanti legali;
• gli immessi nel possesso dei beni, in caso di morte presunta o assenza del defunto;
• i curatori e gli amministratori dell’eredità
• gli esecutori testamentari.

Ma in cosa consiste la dichiarazione di successione? Semplice: si tratta di un documento dove sono elencati tutti i beni oggetto del lascito con il relativo valore economico. Lo scopo di questa pratica è quello di calcolare l’esatto ammontare delle tasse di vendita di una casa ereditata.

Per calcolare il totale della spesa da sostenere bisogna tenere conto del grado di parentela che lega l’erede alla persona defunta:

• a coniugi e figli spetta il 4% sul valore catastale dell’immobile, per proprietà che valgono più di 1.000.000 di euro;
• fratelli e sorelle pagano il 6%, con franchigia pari a 100 mila euro;
• i parenti di terzo e quarto grado pagano il 6% sul valore catastale, senza alcuna franchigia;
• per tutti gli altri soggetti, conviventi compresi, l’aliquota è dell’8%, senza applicazione della franchigia.

La tassa di successione non è però l’unico costo da affrontare sulle proprietà ereditate: purtroppo ci sono anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale rispettivamente del 2% e 1%, che vengono calcolate sempre sulla base del valore economico del bene.

Aggiungi infine imposta di bollo, eventuali tributi speciali e il compenso del notaio per avere il quadro completo dell’esborso che ti aspetta.

Trascrizione e accettazione di un’eredità

Se stai per vendere un immobile ereditato, prima di procedere dovrai munirti anche della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità che il passaggio di proprietà anche in conservatoria dei registri immobiliari.

Questo passaggio può essere redatto solo da un notaio, in quanto si tratta di un piccolo atto notarile effettuato durante il rogito di vendita, e serve a dare continuità ànei registri immobiliari di tutti i passaggi di proprietà avvenuti sull’immobile, e a certificare le generalità di chi riceve i beni in successione. In parole povere, ti rende titolare di ciò che stai per cedere.

Considerata l’importanza di questo certificato, se decidi di sottoscriverlo direttamente nella fase finale della compravendita è fondamentale che tu abbia con te tutto ciò che occorre, ovvero:

• il certificato di morte di chi lascia in eredità;
• l’atto di successione.

Ma quanto costa la redazione di questa trascrizione? La spesa è piuttosto contenuta e ammonta a poche centinaia di euro, somma che non influenza il prezzo di vendita dell’immobile stabilito nel contratto.

Vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni

Se ti stai chiedendo se è possibile vendere una casa ereditata prima dei 5 anni, la risposta a questa domanda è sì, a patto che non sia la tua prima casa. Capiamo perché.

In generale, quando si vende una proprietà che si possiede da meno di cinque anni, chi vende deve pagare la cosiddetta tassa sulla plusvalenza, ovvero un onere economico che si calcola sulla base della differenza tra il prezzo di vendita e il valore dell’immobile nel momento dell’acquisizione.

Questo non vale quando si parla di case ereditate riconosciute come prima casa.

Se hai dichiarato che l’abitazione ereditata è la tua prima abitazione di proprietà, non puoi vendere prima di 5 anni. Se decidi di farlo ugualmente, devi obbligatoriamente acquistare un’altra abitazione con le stesse caratteristiche di prima casa.

In caso contrario, dovrai restituire all’Erario le imposte che hai risparmiato nel trasferimento dell’immobile, con una sanzione pari al 30%.

Cosa fare se ci sono più eredi

A questo proposito la normativa in fatto di compravendite immobiliari è chiara: tutti gli eredi devono essere d’accordo e sottoscrivere una dichiarazione nella quale esprimono il proprio consenso alla vendita dell’immobile.

In caso di pareri discordanti, esistono due alternative:

• si può sciogliere la comunione dei beni, chiudere l’espropriazione immobiliare e dividere in percentuale tra tutti gli eredi la somma ottenuta dalla vendita;
• oppure cedere la propria quota dell’immobile.

Come vedi, le cose a cui prestare attenzione quando si decide di vendere un immobile ereditato sono tante. Assicurati, dunque, di muoverti per tempo e in caso di dubbi o incertezze non esitare ad affidarti a un professionista dell’immobiliare che possa supportarti nello svolgimento di tutte le pratiche necessarie a concludere la compravendita.

L’importanza di affidarsi a professionisti dell’immobiliare

Ora che abbiamo fatto chiarezza comprenderai ancora meglio perché è fondamentale informarsi bene nel momento in cui si decide di vendere una casa.

Agire in maniera superficiale e ignorare l’esistenza di normative o obblighi da rispettare può comportare, nella migliore delle ipotesi, il rinvio del rogito e una pessima figura nei confronti dell’acquirente. Nei casi più gravi, sanzioni e multe salate da pagare o, peggio, l’annullamento della compravendita.

Vendere un immobile ereditato non è una cosa che capita tutti i giorni. Per questo è consigliabile affidarsi ad agenti immobiliari professionisti che siano al corrente di tutte le incombenze previste dalla legge e dell’iter amministrativo più corretto da seguire affinché le cose filino via lisce.

Rivolgersi a dei professionisti vuol dire:

• avere a che fare con persone in grado di prevedere le opportunità a tuo vantaggio prima di finalizzare l’atto di compravendita;
• ricevere supporto durante tutte le fasi del processo, senza mai brancolare nel buio della burocrazia italiana;
• risparmiare tempo e fatica.

Una serie di vantaggi non di poco conto, vero?

Dunque, se hai bisogno di un consiglio per vendere la casa che hai ricevuto in eredità non esitare a contattarmi. Grazie al bagaglio di esperienza maturata nel settore immobiliare, sarò in grado di fornirti una consulenza personalizzata e le soluzioni più giuste per farti dormire sonni sereni.