Per scrivere questo articolo prendo spunto da una situazione che mi è successa qualche settimana fa e che tutt’ora non si è ancora risolta.
Quasi tutte le persone credono che i rischi nel settore immobiliare siano quasi sempre tutti per gli acquirenti.
Ma hai mai pensato ai rischi che si nascondono dietro la vendita di una casa per te che sei il proprietario?
Se stai pensando di vendere casa da privato, prova a pensare a cosa potrebbe succederti:
- se ti sfuggisse qualcosa?
- se l’acquirente si rifà contro di te?
- se non sai bene cosa significano le diverse clausole inserite in un contratto preliminare che andrai a firmare e quali potrebbero essere per te le eventuali conseguenze negative?
Queste sono solo alcune delle domande che devi farti nel momento in cui decidi di vendere casa.
In effetti, la compravendita immobiliare non è mica un affare da poco; sono necessarie numerose competenze specifiche (giuridiche e tecniche principalmente) che possiede praticamente solo chi si occupa di questo mestiere ogni giorno.
Sicuramente il fai-da-te nella vendita, potrebbe farti risparmiare il compenso da pagare all’agente immobiliare, ma sei sicuro che questo unico vantaggio sia cosi rilevante rispetto agli innumerevoli rischi che potresti correre?
Ti senti così preparato in materia e a conoscenza di ogni aspetto tale da tutelarti contro un’eventuale causa o contrasto con l’acquirente?
Prima che tu mi risponda, ti voglio far riflettere raccontandoti la storia della Sig.ra Elena, proprietaria di una bella villetta a schiera a San Zeno Naviglio che si era rivolta a noi per vendere la sua abitazione, senza però volerci dare in nessun modo l’incarico in esclusiva.
O meglio, l’accordo era che noi gestivamo la vendita come UNICA AGENZIA, ma se lei avesse trovato un acquirente per i fatti suoi, sarebbe stata libera di vendere, senza doverci nulla.
Generalmente NON prendiamo mai accordi di questo tipo, se non che abbiamo la certezza di avere un cliente pronto a comprare nell’arco di pochi giorni grazie al nostro esclusivo SISTEMA DI RICERCA IMMOBILIARE TROVACASAPLUS+.
Dopo 5 giorni dal conferimento dell’incarico, ho portato a visionare la sua casa, una coppia che si era affidata a noi e di cui sapevamo esattamente cosa stessero cercando.
Si trattava di una coppia perfettamente in target: ossia di potenziali acquirenti che erano in cerca di quella tipologia di abitazione e che era in possesso dei mezzi economici per poterla acquistare NELL’IMMEDIATO.
Questa giovane coppia era pronta a venire in ufficio da noi dopo la visita a firmare la proposta, quando….
Al termine della visita, la proprietaria, sig.ra Elena, mi informava che in serata avrebbe dovuto incontrare degli acquirenti a cui lei aveva già in precedenza mostrato la sua abitazione, per definire l’accordo.
Mi ringraziava, ma mi spiegava che se le avessero confermato la proposta che le avevano comunicato telefonicamente, l’avrebbe accettata.
Queste le sue parole:
“Ho già speso la mia parola con gli altri ragazzi, in ogni caso la aggiorno domani in mattinata”
Il giorno seguente, mi contatta direttamente la proprietaria dicendomi che aveva trovato l’accordo economico con i suoi clienti e dicendomi che non avrebbe preso neanche minimamente in considerazione un eventuale proposta fatta dai miei clienti.
A conti fatti e a parità di proposta, vendendo da privato avrebbe risparmiato solo la provvigione dell’agenzia, ovvero circa 4000,00 euro.
>>> ECCO LA TELEFONATA:
“Siamo d’accordo su tutto, abbiamo firmato una carta in cui ci impegnamo noi a vendere e loro a comprare, mi hanno dato un assegno di 5.000,00 euro come caparra e devo solo aspettare che la banca gli dia il mutuo.
Una volta che hanno ottenuto il mutuo faremo il preliminare e mi daranno altri 15.000,00 euro.
Sabato mi trovo con l’altra agenzia, per firmare il preliminare della mia nuova casa che abbiamo acquistato sul lago.
La ringrazio Alessio, ma dica pure ai suoi clienti che la casa è stata venduta.”
Purtroppo per la sig.ra Elena NON si è poi rivelato “TUTTO COSI’ SEMPLICE”!!!
Anzi..!
Dopo circa 20 giorni da quando ci eravamo salutati, mi squilla il telefono…era la Sig.ra Elena.
PROPRIETARIA: Sig. Alessio, mi deve aiutare…i ragazzi sono stati in una banca ma non gli concedono il mutuo, ora hanno ripresentato la pratica in un’altra banca, dicono che in quella banca gli e lo danno, ma non si decidono a fare il preliminare definitivo e a darmi i soldi che avevamo stabilito. I suoi clienti sono ancora disposti eventualmente a comprare la mia casa?
IO: Guardi, stanno valutando altre soluzioni, però non hanno ancora comprato, dovrei risentirli. Ma entro quando devono avere la risposta dalla banca per l’esito del mutuo ed entro quando dovete fare l’atto per il passaggio di proprietà?
In questo momento, il gelo………
PROPRIETARIA: Ma…sulla carta non abbiamo messo nessuna data entro quando devono avere il mutuo. E non abbiamo messo neanche la data dell’atto notarile.
IO: Ma lo sa che non avendo messo nessuna data, possono prendersi tutto il tempo che vogliono per acquistare la sua casa? E se ci impiegano 3-4 mesi per avere il mutuo?
PROPRIETARIA: ……………………….
IO: Più che altro, riesce a comprare ugualmente la nuova casa senza aver venduto la sua? Lo sa che se non rispetta i termini con chi gli vende la casa, potrebbe perdere la caparra che ha già versato?
PROPRIETARIA: ……………………….
Ti risparmio il seguito della chiamata in cui la Sig.ra Elena ha sfogato tutte le sue ansie e le sue paure.
Devi sapere che i moduli standard dei contratti preliminari che trovi in internet (che loro avevano usato), ovviamente non tengono conto e NON CONTENGONO tutte le clausole relative alle INNUMEREVOLI problematiche che vengono coinvolte in ogni compravendita.
Nel caso della sig.ra Elena, ad esempio, era “sfuggita” l’inclusione della clausola che indicava la data ENTRO LA QUALE avrebbe dovuto essere necessariamente deliberato il mutuo e la data del rogito notarile per il passaggio di proprietà.
Ora la sig.ra Elena si trova così incatenata in questa situazione e non può far nulla per tutelarsi, deve solo sperare che i suoi promissari acquirenti ottengano il mutuo e nel più breve tempo possibile.
Anche perchè la Sig.ra successivamente ha firmato un preliminare per l’acquisto della nuova casa con 20.000,00 euro di caparra con delle scadenze ben precise.
Se non dovesse rispettare gli impegni presi, ADDIO 20.000,00 EURO!
Non ha alcuna azione a disposizione per velocizzare i tempi..sta vivendo tutto lo stress che ne deriva e nell’SMS dell’altro giorno, mi scrive:
“Caro Alessio, con il senno di poi avrei portato avanti la compravendita, affidandomi a voi”.
Vuoi sapere com’è finita?
La Sig.ra Elena a causa dello stress e delle notti in bianco ha perso 4 Kg in un mese e ci ha chiesto esplicitamente di essere seguita per risolvere questa situazione complicata in cui si è andata a cacciare.
Ti aggiornerò più avanti per farti sapere come si risolverà la cosa…..
In un’analisi vantaggi/svantaggi, la sig.ra Elena voleva ottenere un solo vantaggio: risparmiare sulla provvigione (ma non sulla consulenza successiva che ci ha chiesto).
Questi gli svantaggi:
- stress;
- tempi indefiniti e comunque, lunghi (quando otterranno il mutuo? E SEMPRE se lo otterranno…);
- contrasti e situazioni poco piacevoli con gli acquirenti;
- rischio di perdere 20.000,00 di caparra già versata per l’acquisto della nuova casa.
Questo è solo un esempio.
Potrei fartene molti altri: capita spesso, ad esempio, che molti privati si cimentino nella vendita di una casa con contratti fai-da-te, ma soprattutto SENZA CONOSCERE LA MATERIA.
E molte volte, non viene mai data la giusta attenzione alle tempistiche sul quando tu dovrai lasciare libera la casa.
Ad esempio, nel preliminare standard trovi la frase che dice che “la consegna della chiavi e il possesso dell’immobile avverrà al rogito notarile che dovrà avvenire entro e non oltre il..”
Questa frase, però non ti tutela del tutto!
Il tuo acquirente potrebbe chiedere di fissare il rogito notarile anche PRIMA di questo termine visto che è “entro e non oltre ….“, e di conseguenza metterti in difficoltà se non hai la possibilità di liberare prima la tua casa.
Mi sento di poter dire tranquillamente che vendere casa da solo ti COSTA di più in termini di fatica e stress, che affidarti a un Agente immobiliare professionista Specializzato solo nella vendita di Case che lavora nel modo corretto e ti:
- Individua il prezzo congruo di mercato della tua casa;
- Attua una strategia di marketing specifica per la tua abitazione;
- Predispone un contratto preliminare che tiene conto di ogni tua esigenza e particolarità;
- Screma i clienti in modo da selezionarli in base alla propria capacità economica.
E che soprattutto, ti garantisca una vendita tranquilla e senza intoppi per permetterti DI ACQUISTARE in TOTALE SERENITA’ la tua nuova abitazione.
Se NON vuoi affidarti al primo agente immobiliare di turno, ma desideri affidarti ad un consulente immobiliare specializzato che ti segue dalla A alla Z con un METODO DI VENDITA preciso e collaudato, chiamami senza nessun impegno al 3937464374 e insieme valuteremo la migliore strategia di vendita possibile in base alle tue esigenze.
Come sempre ti auguro una buona vendita!
Alessio
PS: Ti ricordo che puoi venire a trovarci al meeting immobiliare che si terrà al centro fiera di Brescia il 25-26 marzo. Se vuoi saperne di più, clicca il link a fianco: http://www.salvi-immobiliare.it/vendere-casa-grazie-ad-un-canale-pubblicitario-potentissimo/
