Oggi parliamo della storia di Lucia e delle vicissitudini che ha dovuto affrontare per la vendita del suo pentalocale.
Anche in questa storia ti accorgerai di come gli “Orrori Immobiliari” si possano nascondere pressoché ovunque, e quindi, con una certa probabilità, anche nella tua abitazione!
Lucia, così come altri tanti clienti, grazie al nostro lavoro ha potuto evitare guai seri, che avrebbe senza dubbio dovuto affrontare se avesse deciso di mettere in vendita da sola il proprio immobile.
Continua a leggere per scoprire quali “sorprese” si è ritrovata Lucia nel suo appartamento e come è riuscita, grazie al nostro aiuto, a evitare il peggio!
Lucia è una donna di 49 anni, proprietaria di un grande pentalocale situato a Borgosatollo, in provincia di Brescia.
Ci ha contattato tramite la referenza di un suo conoscente, già nostro cliente, che le ha raccomandato la nostra Agenzia Immobiliare, essendosi trovato bene con noi.
Da un primo colloquio conoscitivo, Lucia mi ha raccontato che dopo la morte del padre, avvenuta circa 2 anni fa, ha ricevuto in successione l’appartamento in cui abitava il genitore.
Si tratta di un ampio appartamento nel Comune di Borgosatollo, che Lucia desiderava vendere dal momento che lei attualmente abita in un altro Comune e non ha figli che potrebbero usufruirne. Inoltre, è un appartamento piuttosto datato che necessita di ristrutturazione, motivo in più secondo lei per venderlo.
Lucia mi ha confidato di essere venuta a sapere di un possibile interesse di acquisto da parte del vicino di casa e proprietario dell’appartamento sopra al suo. Il pentalocale, infatti, è inserito in un contesto bifamiliare e si trova al piano terra.
Al primo piano c’è un secondo appartamento abitato da un’altra famiglia, i cui trascorsi con il padre sono tutt’altro che buoni: il papà di Lucia e il vicino del piano superiore non sono mai andati d’accordo, motivo per cui l’intera abitazione non è mai stata ristrutturata nel tempo e si presenta ora in pessime condizioni.
Siccome anche Lucia stessa non ha avuto buoni rapporti con i vicini, ha incaricato direttamente me di approfondire questo eventuale interesse di acquisto da parte loro.
Ho spiegato a Lucia gli step successivi e in cosa consiste il nostro metodo di lavoro, che ci consente di vendere le case in meno di 90 giorni.
Per prima cosa, ho spiegato a Lucia, procediamo con la valutazione dell’immobile, che consiste da un lato nel VALUTARE IL GIUSTO PREZZO DI MERCATO, dall’altro anche NELL’ANALIZZARE TUTTA LA DOCUMENTAZIONE relativa all’appartamento (schede catastali, atti comunali ecc…). Per saperne di più clicca qui.
La Valutazione è una parte fondamentale del nostro lavoro ed è principalmente da questa che dipende l’esito della vendita. Innanzitutto va stabilito se l’immobile è idoneo per essere venduto: spesso si trovano difformità e abusi di vario tipo, che rendono una casa così com’è, non idonea alla vendita.
È proprio per questo motivo che analizziamo in profondità tutta la documentazione. Grazie alla Valutazione Specifica di Mercato si stabilisce inoltre un prezzo di vendita che sia realistico e che permetta una vendita rapida e senza svendere.
Come vedi, dietro alla vendita di un’abitazione c’è moltissimo lavoro e spesso tutti questi step vengono ignorati da chi non è del settore, pensando che il lavoro dell’Agente Immobiliare consista nel mettere qualche annuncio dell’appartamento online e mostrare la casa agli interessati.
Beh, non è così! Almeno non per noi e non per chi lavora seriamente. Continua a leggere la storia di Lucia e capirai perché è necessario procedere in questo modo per vendere in sicurezza.
Tornando a Lucia, subito dopo aver appreso del nostro modo di lavorare, si è mostrata preoccupata: mi ha raccontato che nel 2002 era stata costretta a rilevare una quota di appartamento del padre per evitare che finisse all’asta, a causa di problemi economici del papà.
Su questa abitazione dunque non aveva ricordi piacevoli. Inoltre, il papà di Lucia negli anni aveva fatto delle opere, ma senza dichiarare nulla in Comune. Lucia mi ha avvertito quindi che quasi certamente dall’analisi della documentazione sarebbero risultati diversi aspetti non a norma.
Ho tranquillizzato Lucia, dicendole che nel mio lavoro questi “inconvenienti” sono all’ordine del giorno e che lo scopo di questa analisi è anche quello di FAR EMERGERE EVENTUALI DIFFORMITÀ PRIMA DELLA VENDITA, in modo da porre rimedio e vendere in sicurezza.
Dopo pochi giorni dal primo contatto con Lucia, ho eseguito il sopralluogo presentandomi all’indirizzo indicato.
Da una rapida occhiata, non potevo che dare ragione alla prima descrizione di Lucia: l’immobile era piuttosto fatiscente ed era chiaro che nel tempo non erano stati fatti grandi interventi di manutenzione.
Questa mia impressione è stata confermata anche dallo stato degli ambienti interni, poco curati e dall’aspetto decadente.
Visitando l’appartamento con le planimetrie catastali alla mano, mi sono balzate subito all’occhio alcune difformità.
Partiamo dal fatto che le schede catastali sono state rifatte nel 2002, anno in cui Lucia è stata costretta a rilevare la quota del papà prima che finisse all’asta. Tuttavia, nell’atto di provenienza non risultava alcuna pratica urbanistica.
In questo caso, quindi mi sono trovato con delle schede catastali non conformi a quello che si presentava sul posto: c’erano delle difformità a livello di alcune pareti e non risultava una finestra del bagno.
Avrei scoperto solo dopo la difformità più grave di tutta l’abitazione, visitando il seminterrato: sui documenti risultava un’area di seminterrato di proprietà esclusiva di Lucia, un’area di proprietà del vicino del piano di sopra, e una sezione in comune.
La difformità stava proprio nella suddivisione di questa parte di seminterrato di proprietà comune alle due unità familiari.
La gravità stava anche nel fatto che in questo caso era coinvolto anche l’appartamento del vicino di Lucia, dal momento che la difformità riguardava delle parti di proprietà in comune.
Messa subito al corrente Lucia di questa situazione, le ho comunicato che il passaggio successivo sarebbe stato fare l’accesso agli atti in Comune e verificare i documenti depositati.
Nel frattempo, ho interpellato il vicino per capire se esistesse un interesse di acquisto e per spiegare le difformità emerse nell’interrato, che purtroppo riguardavano anche la sua proprietà.
Con mia sorpresa ho trovato una persona molto disponibile e oltretutto il vicino si è mostrato realmente interessato all’acquisto dell’appartamento al piano terra.
Mi ha raccontato che nel corso dei 30 anni passati, da quando ha acquistato quell’appartamento, non è mai andato d’accordo con i genitori di Lucia per diversi motivi, e che i documenti non sono mai stati sistemati, nonostante lui avesse la volontà di farlo. Non era dunque sorpreso di sapere che ci fossero degli aspetti da mettere a norma.
Durante l’attesa dei documenti che mi avrebbe fornito Comune, il vicino ha avanzato una proposta di acquisto, rendendosi anche disponibile a mettere a norma l’abitazione.
Dopo una ventina di giorni dalla richiesta, il Comune ci ha chiamato per i documenti richiesti e qui arrivano le sorprese.
Sull’abitazione risultano più pratiche edilizie:
- La prima pratica risale al 1957: si tratta della pratica originaria con cui è stata autorizzata la costruzione del piano terra e dell’interrato.
- C’è poi una seconda pratica del 1969, dove risulta la costruzione del primo piano (corrispondente all’appartamento del vicino).
- Infine, risulta una pratica di manutenzione straordinaria del tetto, i cui lavori però non sono mai iniziati.
È stato proprio analizzando i documenti depositati in Comune che sono emersi i guai, si trattava infatti di difformità così gravi che raramente si trovano nelle abitazioni (nonostante ne veda di ogni tipo, praticamente tutti i giorni!).
In particolare, gli aspetti che non andavano erano questi: sulla pratica originaria del 1957 non risultava una stanza di 15 mq, che invece era presente nell’appartamento di Lucia e sulle planimetrie catastali rifatte nel 2002 (si trattava quindi di una stanza non autorizzata). Inoltre, nel piano interrato mancava sulla pratica edilizia parte della cantina di proprietà del vicino, che era presente sul posto e non sui documenti.
Inoltre, anche la parte comune nell’interrato alle due unità era totalmente difforme rispetto allo stato dei luoghi e a quelle presenti sulle planimetrie catastali.
Appresa questa notizia, sia Lucia che il vicino sono rimasti senza parole. Entrambi si aspettavano alcuni aspetti da sistemare, ma non immaginavano una situazione così grave.
L’aspetto degno di nota, e che deve portarti a riflettere, è che queste difformità così gravi sono state evidenziate grazie all’analisi dei documenti depositati in Comune, SE INVECE CI FOSSIMO FERMATI ALLE PLANIMETRIE CATASTALI NON LE AVREMMO SCOPERTE. Per questo motivo noi procediamo con un’analisi della documentazione così approfondita, proprio perché un’abitazione può risultare a norma catastalmente ma può non esserlo urbanisticamente.
Nel caso di Lucia anche dalle schede catastali risultava qualche aspetto da sistemare, ma nulla di particolarmente grave. Diversa la situazione che abbiamo invece riscontrato dai documenti in Comune.
Comunque, il mio lavoro e quello della mia Agenzia è anche quello di trovare una soluzione per problemi come questi, seppur gravi.
Ho quindi interpellato il nostro geometra, che ha capito al volo la situazione e ha contattato il tecnico Comunale per capire come procedere.
La strada è stata tutt’altro che semplice. Ecco tutto quello che Lucia ha dovuto fare per mettere a norma la sua abitazione, ANCOR PRIMA DI VENDERLA!
- È stata fatta una pratica edilizia importante che riguardava tutte e due le unità immobiliari;
- Lucia ha dovuto pagare la pratica edilizia, il nuovo accatastamento e gli oneri per i volumi in più di quella stanza non autorizzata, oltre che una sanzione;
- il vicino, proprietario dell’appartamento al piano di sopra, ha dovuto pagare gli oneri per quanto riguarda i mq di interrato non autorizzati.
In tutto, la spesa è stata di ben 9.000 euro! Calcoliamo che Lucia è stata fortunata, avendo diviso gli oneri con il vicino, dal momento che la pratica edilizia riguardava entrambe le unità abitative.
In ogni caso, 9.000 euro spesi per VENDERE UNA CASA! Sembra quasi un paradosso, eppure credimi che di situazioni come questa capitano, e non di rado.
Vorrei farti riflettere su che cosa sarebbe successo se Lucia avesse trovato un acquirente diverso dal vicino dell’appartamento di sopra. A Lucia è andata bene che il proprietario fosse interessato a sistemare il tutto, dal momento che i problemi riguardavano anche il suo appartamento attuale.
Se si fosse trattato invece di una persona diversa, sarebbe stato probabile un rifiuto di accollarsi una spesa simile e quindi Lucia sarebbe stata costretta a pagare tutto da sola, pena l’impossibilità di vendita del suo appartamento!
Inoltre, pensa ai rischi che avrebbe corso Luisa se non si fosse affidata a dei professionisti: molto probabilmente a sua insaputa avrebbe venduto un’abitazione non a norma, rischiando un atto nullo di vendita e un risarcimento agli eventuali acquirenti.
Grazie al nostro aiuto, invece, Lucia è riuscita a vendere la sua abitazione in sicurezza, sentendosi tutelata e tutelando anche l’acquirente.
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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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