Spese condominiali non pagate: cosa fare?

Guida completa per gestire i mancati pagamenti e far valere i tuoi diritti di condomino

In questo nuovo articolo parliamo di un argomento piuttosto spinoso e delicato che riguarda la vita di condominio: il mancato pagamento delle spese condominiali.

Cosa succede se un condomino non paga le spese condominiali? Quali strumenti esistono per esigere il mancato pagamento? Quando, invece, il condomino può rifiutarsi di pagare?

Sono molti i proprietari di casa che si ritrovano spiazzati di fronte a comportamenti poco corretti da parte dei vicini che, per diversi motivi, si rifiutano di pagare le spese comuni. 

Frequente è anche il caso in cui l’appartamento è abitato da un inquilino che viene meno agli obblighi condominiali, e il proprietario di casa non sa come agire per far valere i propri diritti ed evitare di rimetterci soldi.

Se anche tu hai un appartamento locato in condominio oppure se abiti tu stesso in una realtà condominiale in cui c’è un inquilino moroso, in questo articolo scoprirai tutto quello che ti serve sapere per risolvere la situazione.

Vedremo infatti punto per punto cosa fare in caso di spese condominiali non pagate e cosa dice la legge in merito, in modo che alla fine tu sappia esattamente come comportarti per gestire al meglio la situazione.

Partiamo innanzitutto dal chiarire in quali contesti il pagamento delle spese condominiali è obbligatorio.

Quando è obbligatorio pagare le spese condominiali?

Le spese condominiali sono degli oneri dovuti da chi abita in una casa inserita in contesto condominiale, che si rendono necessari quando esistono spazi comuni da gestire e che sono funzionali all’utilizzo alle singole abitazioni.

Per farti qualche esempio, le spese condominiali posso servire per i costi di l’illuminazione di una scala esterna, per la manutenzione del cancello di ingresso oppure per il compenso dell’amministratore (figura necessaria quando il numero di condomini è superiore a 8). 

Queste appena citate sono delle tipiche spese condominiali ordinarie, che riguardano la normale gestione delle aree comuni.

Ci possono poi essere anche delle spese condominiali definite “straordinarie”, come il rifacimento delle facciate dell’intero complesso, l’installazione di un ascensore, la sostituzione del tetto e tutti quei lavori di una certa importanza e realizzati una tantum.

L’obbligo di pagare le spese condominiali è definito per legge dall’art. 1104 del Codice Civile, secondo cui tutti i condomini sono obbligati a contribuire alle spese necessarie alla conservazione e al godimento della cosa comune, in misura proporzionale alle quote millesimali di proprietà (art. 1123).

Chi deve pagare le spese condominiali?

Le spese condominiali devono essere corrisposte dal proprietario dal momento in cui acquisisce la proprietà dell’abitazione (quindi dal momento del rogito), anche nel caso in cui la casa rimanesse vuota o inutilizzata.

Nel caso di un appartamento affittato, generalmente le spese condominiali ordinarie sono a carico del locatore, mentre le spese straordinarie saranno sostenute dal proprietario. Questo in via generale, perché la modalità esatta di ripartizione viene stabilita tra le due parti nel contratto di locazione.

Ma cosa succede quando le spese condominiali non vengono pagate da chi di dovere? Vediamolo subito.

Spese condominiali non pagate, cosa fare?

In un condominio con più di 8 condomini la gestione delle spese condominiali – e la messa in atto di azioni nei confronti di inquilini morosi – è di responsabilità dell’amministratore di condominio.

Nei condomini più piccoli, invece, dove la nomina di un amministratore non è obbligatoria, generalmente è uno dei proprietari ad assumersi tali responsabilità, in accordo con gli altri condomini.

Quando parliamo di spese condominiali non pagate, puoi trovarti di fronte a 3 casistiche possibili.

Il primo caso è quando a non pagare è il proprietario di casa. L’amministratore per ottenere il credito e recuperare quanto non corrisposto avvierà una procedura esecutiva:

• inizialmente invierà al condomino moroso la comunicazione di messa in mora dell’abitazione. Si tratta di una lettera in cui si comunica il termine massimo entro cui dovrà saldare l’importo;

• se scaduto il termine dell’adempimento il proprietario non ha ancora saldato il debito, l’amministratore può procedere al recupero in via giudiziaria, chiedendo al Tribunale un decreto ingiuntivo (ordine dato dal giudice che obbliga il debitore a pagare entro un massimo di 40 giorni).

• Se ancora il proprietario non procede al pagamento, trascorso questo termine il decreto diventa esecutivo e si procede con il pignoramento dei beni (partendo dai beni mobili e da eventuali crediti, fino anche al pignoramento dell’abitazione stessa).

Devi sapere, inoltre, che quando il proprietario di casa non paga le spese condominiali da oltre 6 mesi, l’amministratore può procedere al blocco dei servizi, come per esempio l’accesso al parcheggio comune, l’utilizzo dell’antenna satellitare, l’uso dell’ascensore ecc…

C’è poi una seconda casistica, che avviene quando a non pagare è l’inquilino (come detto sopra, per quanto riguarda le spese ordinarie, di norma è l’inquilino a farsene carico).

Dal momento che la figura responsabile dell’abitazione nei confronti del condominio è sempre il proprietario, sarà lui a dover rispondere anche per mancati pagamenti da parte dell’inquilino.

Per questo motivo, se hai un appartamento in affitto in un condominio e il tuo inquilino non paga le spese condominiali, l’amministratore avrà il diritto di rivolgersi a te. Sarai poi tu, eventualmente, a rivalerti sul conduttore moroso.

Infine, la terza casistica la troviamo quando a non aver saldato le spese condominiali èil vecchio proprietario dell’abitazione. 

Secondo l’articolo 63 del Codice Civile, il vecchio e il nuovo proprietario sono obbligati in maniera solidale al pagamento delle spese ordinarie relative all’anno del rogito e a quello precedente.

Per questo motivo, se hai acquistato nel 2023 un’abitazione in cui il vecchio proprietario non ha saldato le spese condominiali ordinarie, l’amministratore può rivolgersi a te per il pagamento relativo agli anni 2022 e 2023.

Diverso è invece il caso di spese condominiali straordinarie: qui a dover saldare sarà la persona proprietaria dell’immobile al momento dell’approvazione dei lavori. 

Supponiamo che tu abbia acquistato un appartamento nel 2023 e che il vecchio proprietario, nel 2022, abbia acconsentito al rifacimento della pavimentazione dell’ingresso comune. 

Anche se i lavori iniziassero nel 2023, successivamente al rogito, sarebbe comunque il vecchio proprietario a risponderne.

A prescindere da tutte e tre queste casistiche, quando non c’è soluzione e non è possibile ottenere in alcun modo il pagamento delle spese dal condomino moroso (es. la persona è nullatenente), saranno gli altri condomini a dividersi l’importo.

Alla fine, trascorsi 5 anni, le spese condominiali non pagate entreranno in prescrizione (10 anni, invece, per quanto riguarda le spese straordinarie).

Quando è possibile non pagare le spese condominiali?

Esistono tre casi in cui un condomino può sottrarsi all’obbligo di pagare le spese condominiali. Ovvero:

1. Delibera nulla o annullabile: una delibera dell’assemblea condominiale può essere annullata dagli assenti entro 30 giorni e, in caso di delibera ritenuta nulla, i condomini possono sempre contestare il pagamento.

Un esempio di delibera nulla è quando l’assemblea condominiale prende decisioni su temi non di sua competenza o che incidono sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino (es. l’assemblea decide di effettuare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico, in cui parte dei lavori deve essere eseguita all’interno dell’abitazione privata).

1. Spese per innovazioni voluttuarie: parliamo di interventi atti a migliorare e a rendere più comodo l’utilizzo dei servizi comuni, che non sono però fondamentali ai fini dell’utilizzo da parte dei condomini. 

Un esempio può essere la realizzazione di parcheggi sotterranei, intervento che renderebbe più comodo l’accesso alle abitazioni, ma che non è necessario all’uso dei beni condominiali.

1. Tabelle millesimali sbagliate: nel caso in cui ci siano stati errori nella stesura delle tabelle millesimali e nella ripartizione delle spese, il condomino può impugnare la delibera dell’assemblea e avviare una procedura di mediazione. Qualora non si raggiungesse un accordo, il condomino può rivolgersi all’Autorità giudiziaria. 

A questo punto hai una panoramica completa di tutto quello che ti serve sapere per gestire il mancato pagamento delle spese condominiali.

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