Se hai deciso di vendere la tua casa, in questo articolo voglio raccontarti una breve storia.
Riguarda una mia cliente di nome Agnese, ma se avrai la pazienza di leggermi fino in fondo, scoprirai che è la storia di TANTISSIMI proprietari di case che sono rimasti fregati nel momento in cui hanno deciso di vendere e voglio evitare che questo succeda anche a te.
Un giorno – su consiglio di un nostro cliente a cui avevamo venduto la casa in zona – mi chiama in ufficio una signora di nome Agnese chiedendomi una valutazione della propria abitazione al Villaggio Sereno (q.re di Brescia) perchè intenzionata a vendere.
Stabilito il giorno, mi reco sul posto per visionare l’appartamento: contesto anni ’90 abbastanza curato, palazzina di poche unità, secondo e ultimo piano… insomma c’erano tutti i presupposti per un buon appartamento e una buona acquisizione di vendita.
Entrando, Agnese inizia a spiegarmi che l’appartamento era un trilocale di grandi dimensioni e per necessità (la nascita del terzo figlio), con dei lavori interni di ristrutturazione era stato trasformato in un quadrilocale.
La distribuzione degli spazi devo dire che è stata studiata molto bene ottimizzando ogni singolo centimetro di abitazione, riuscendo a ricavare la terza cameretta eliminando la cucina e riducendo una delle due camere. In questo modo avevano ottenuto anche una zona giorno open-space di ottima metratura.
In sostanza avevano stravolto il loro appartamento!
Al termine del sopralluogo, come prevede il nostro sistema di valutazione immobiliare – Valutazione TOP – richiedo tutta la documentazione inerente l’immobile.
Atto di vendita, planimetrie catastali, certificato energetico e….pratica edilizia per i lavori di sistemazione.
Ecco la sorpresa…
Tutti i lavori interni non erano mai stati denunciati sia a livello comunale che catastale. L’unico disegno che aveva in mano Agnese della casa, era su un foglio di carta con valenza pari a zero.
Mi spiega che si erano affidati ad un parente che faceva l’artigiano edile che gli aveva abbozzato il progetto e su suo consiglio, l’aveva invitata a non presentare nessuna domanda in modo da risparmiare e rimandare la cosa se un giorno avessero deciso di vendere.
In alcuni casi in effetti le opere interne possono essere sanate con dei provvedimenti edilizi anche a lavori ultimati, ma non sempre…
Spiego ad Agnese che le opere devono essere sanate necessariamente ancora prima di mettere in vendita l’abitazione e mi attivo nell’immediato per avviare tutta la procedura.
Incarico il mio geometra che esegue tutte le verifiche del caso e mentre prepara la pratica solleva un gravissimo problema:
- il soggiorno dopo i lavori e con la nuova sistemazione, non ha più il RAPPORTO AERO-ILLUMINANTE, ovvero la superficie delle finestre NON è più adeguata alla superficie del soggiorno che è stato ampliato (questo è un parametro inderogabile per le norme igenico sanitarie ASL)
Questo fattore di fatto, rende la casa NON COMMERCIABILE, urbanisticamente non è più in regola.
Per non parlare della terza “cameretta” che non raggiunge la metratura minima per legge di 9 mq, per tanto non è una camera, ma un comodissimo ripostiglio. Questo in termini di commerciabilità significa che non è un quadrilocale, ma è un trilocale con ripostiglio!
Faccio presente ad Agnese la problematica del soggiorno e le prospetto a malincuore le conseguenze dell’azzardo che avevano fatto:
- impossibilità a vendere la casa perchè non è in regola urbanisticamente;
- possibilità di rimettere tutto com’era prima, rivoluzionando di nuovo la casa spendendo un sacco di soldi per ritrovarsi nuovamente con 2 stanze da letto e 3 figli, per poi successivamente metterla in vendita.
A queste possibilità Agnese e il marito quasi svengono…
Alla fine di tutto, Agnese e il marito hanno rinunciato a vendere la propria casa, al sogno di avere un’abitazione indipendente (volevano vendere per comprare una villetta) e se la sono dovuta tenere con la consapevolezza di NON poterla vendere e di avere un’abitazione con un valore dimezzato!
CONSIGLIO: alla luce di questa storia, il primo consiglio che mi sento di darti è di farti seguire da tecnici professionisti se vuoi fare dei lavori sulla tua abitazione e di farli nel pieno rispetto delle regole e senza improvvisazioni, per evitare di rimanere fregato in seguito.
“Ma prova a pensare a cosa sarebbe successo se Agnese avesse messo in vendita la casa, firmato un preliminare e successivamente sistemato tutte le “carte”?”
Te lo dico io…
“Ci avrebbe rimesso il doppio della caparra, perchè sarebbe stata inadempiente nei confronti dell’acquirente visto che le modifiche fatte NON POTEVANO ESSERE SISTEMATE.”
La legge non ammette ignoranza e chi sbaglia paga!
Quando decidi di vendere casa, la PRIMA cosa che devi controllare ed eventualmente regolarizzare, sono le opere che hai fatto e aggiornare le planimetrie depositate in catasto e in comune che devono corrispondere allo stato di fatto della casa.
E’ un obbligo di legge, altrimenti il notaio non fa l’atto e la banca che deve fare il mutuo al tuo acquirente non gli concede il prestito.
Questo è uno degli errori maggiori che commettono i venditori.
Vogliono sistemare tutte le “carte” dopo che hanno trovato l’acquirente e firmato un preliminare.
Non sanno che NON è la procedura corretta da seguire e che potrebbero rimetterci parecchi soldi.
Te lo dico, perchè nell’ 80% delle abitazioni che valutiamo e che mettiamo successivamente in vendita, esistono delle difformità che devono essere sanate, dove è possibile.
“Quindi prima di andare a vendere, ti sei chiesto se è tutto in regola e se la tua casa è vendibile al 100%?”
Esistono diverse verifiche da fare prima di iniziare a pubblicizzare e vendere un’immobile che ti permetteranno di fare una vendita tranquilla e sicura, altrimenti c’è il rischio di rimetterci un sacco di soldi.
Di certo se stai vendendo il tuo immobile, qualche agenzia immobiliare ti avrà detto che le “carte” le puoi sistemare nel momento in cui trovi l’acquirente, o te lo ha semplicemente accennato tranquillizzandoti che il problema si risolverà in qualche modo… salvo il fatto di sparire nel momento in cui ci fosse stato da risolvere il problema.
E’ proprio in considerazione di tutto questo articolo che il consiglio che ti propongo – prima ancora di iniziare la vendita della casa – è quello di verificare attentamente che non sia presente questa tipologia di problema, visto che può portarti a rimetterci un sacco di soldi.
Se vuoi davvero vendere la tua casa in sicurezza e in tutta tranquillità, devi affidarti per forza a degli agenti immobiliari specialisti in grado di riconoscere da SUBITO ogni eventuale problema.
Come sempre ti auguro una buona vendita!
Alessio Salvi
PS: Se ti serve un aiuto e vuoi vendere la tua casa, ti basterà chiamarmi al numero 393.7464374 senza nessun impegno, oppure lasciarmi un commento qui sotto e ti risponderò il prima possibile.
PPS: Contattandomi avrai una valutazione immobiliare gratuita e non sarai assolutamente obbligato a lavorare con me e io non ti farò perdere tempo con nessun tipo di pressione. Io non lavoro così! Inoltre avrò il piacere di darti un ulteriore omaggio! Una guida cartacea che ho scritto personalmente dal valore di € 30 che tu avrai GRATIS!
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