Uno degli errori più grossolani che vedo commettere purtroppo ancora da numerosi agenti immobiliari e dai proprietari che vogliono vendere casa, è quello di non fare tutte le verifiche e controlli necessari ANTICIPATAMENTE la messa in vendita dell’abitazione in modo da non avere sorprese una volta trovato l’acquirente pronto ad acquistarla.

Anche perchè, una casa potrebbe essere apparentemente vendibile, ma sono numerosi i casi in cui dopo aver firmato un preliminare il proprietario di casa scopre che non può vendere o che deve sborsare ancora parecchi soldi per venderla liberamente.

Quindi il punto fondamentale è che il professionista che ti segue nella vendita faccia tutte le verifiche del caso e non parlo solo di visure ipotecarie o di verificare se urbanisticamente sia tutto a posto.

Chi ti segue nella vendita oppure tu direttamente, deve conoscere la zona dove si trova la tua casa e se questa è soggetta a vincoli particolari che ti limitano nella vendita.

Un esempio lampante, è quello delle abitazioni nei centri storici delle città in cui potrebbero essere soggette a diritto di prelazione a favore delle belle arti, oppure in caso di zone agricole dove se viene venduto un fondo i coltivatori a fianco hanno per legge un diritto di prelazione.

In questo articolo voglio raccontarti di un caso reale che mi è successo su un’abitazione ubicata in zona agricola, dove il proprietario è venuto a conoscenza di un DIRITTO REALE DI GODIMENTO presente sulla propria casa a distanza di un anno da quando l’aveva messa in vendita.

Hai mai sentito parlare dell’ ENFITEUSI?

Ecco la definizione tecnica dell’enfiteusi riportata anche su wikipedia:

è un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui, urbano o rustico; secondo il quale, il titolare (enfiteuta) ha la facoltà di godimento pieno (dominio utile) sul fondo stesso, ma per contro deve migliorare il fondo stesso e pagare inoltre al proprietario (direttario o concedente) un canone annuo in denaro o in derrate.

Ma lascia che ti racconti la storia che mi è successa.

Diego si è rivolto a noi per mettere in vendita la sua bella villa e il lotto di terreno a fianco situati a Borgosatollo (che è il paese in cui operiamo a sud di Brescia) in una zona definita dal PGT (piano governo del territorio) come agricola.

Cercando di capire come da consuetudine la storia dell’abitazione, Diego ci dice che era dei suoi nonni, poi dei suoi genitori e che la casa e il terreno erano un unico mappale.

Poi nel momento in cui avevano sanato alcune opere sulla casa e fatto la successione dopo la morte dei genitori circa 30 anni fa, avevano suddiviso le due proprietà in 2 mappali diversi.

• LA VILLA CON 2500 MQ DI AREA il mappale 100
• IL TERRENO AGRICOLO DI 3500 MQ il mappale 101.

Diego ci rassicura che tutta la documentazione è a posto, anche perchè era già un anno che aveva la casa in vendita con un’altra agenzia molto conosciuta che aveva già controllato tutto a cui però gli era scaduto il mandato e lui voleva provare a vendere con un’altra agenzia immobiliare.

C’è da dire che sapeva già perfettamente, che sul terreno limitrofe la casa essendo agricolo, esiste un diritto di prelazione a favore del coltivatore a fianco.

Però, siccome fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio, com’è da prassi gli abbiamo richiesto tutti documenti utili alla compravendita.

Sto parlando di:

• atto di provenienza
• dichiarazione di successione
• sanatoria delle opere della villa
• documenti venditore
• planimetrie catastali

Verificata l’effettiva proprietà di Diego, la corretta corrispondenza a livello urbanistico e catastale dell’abitazione, il fatto che fosse una zona agricola però non mi lasciava totalmente tranquillo nonostante l’aver analizzando gli atti di provenienza dell’abitazione cui però non risultava alcuna anomalia o presenza di vincoli.

Facendo però una VISURA  CATASTALE AL CATASTO TERRENI, ecco emergere lampante un DIRITTO DI ENFITEUSI ESISTENTE SUL LOTTO DI TERRENO dietro la villa.

Mentre sulla visura al catasto fabbricati dell’abitazione non risultava però alcun diritto, ma il fatto che una volta fosse stato un unico lotto lasciava presagire che ci fosse qualcosa che non andasse per niente bene anche sull’abitazione.

Allora l’unica cosa che rimaneva da fare e che ci avesse tolto ogni dubbio, era quello di fare una visura storica al catasto terreni anche sul mappale dell’abitazione.

Ed ecco anche qui la presenza del DIRITTO DI ENFITEUSI SUL TERRENO DOVE ERA STATA REALIZZATA L’ABITAZIONE.

Dopo aver fatto tutte queste verifiche, convochiamo Diego in ufficio e gli spieghiamo per bene tutta la situazione.

La sua risposta con occhi sbarrati è stata la seguente:

….Ma cos’è l’enfiteusi???? Non ne ho mai sentito parlare….

Diciamo che non è una situazione molto frequente, comunque questo è un diritto reale di godimento su cosa di altri, che assomiglia a una piccola proprietà.

Da un punto di vista pratico l’enfiteusi funziona in questo modo: Tizio (di solito il Comune) è proprietario di un terreno agricolo che decide di dare in enfiteusi a Caio (enfiteuta).

Caio ha il pieno godimento del terreno ed è esclusivamente tenuto a due obblighi:

• miglioramento del fondo, ad esempio attraverso la costruzione di nuovi canali di irrigazione,
• pagamento annuale di un canone, che può essere effettuato sia in denaro che in alimenti prodotti dal fondo stesso.

Esclusi questi due obblighi, Caio è di fatto proprietario del fondo, sul quale deve infatti pagare le tasse.

Nel caso di Diego, questo diritto ormai non veniva più nemmeno riportato nei vari atti di provenienza, e lui, e prima di lui, i suoi genitori e nonni, non avevamo mai versato alcunchè a chicchessia… ma il fatto che, comunque,  risultasse dalla visura sul catasto terreni anche sul mappale della villa, significava che fosse da estinguere!

PER LUI ERA COME UN FULMINE A CIEL SERENO e non si aspettava minimamente tutte queste problematiche, anche perchè era un anno che stava già vendendo casa con un’altra agenzia che non gli aveva detto nulla.

Ma come estinguere questo diritto?

Attraverso una domanda di estinzione del diritto (si chiama RICHIESTA DI AFFRANCAZIONE LIVELLO) indirizzata al Comune.

Alla domanda segue una delibera del consiglio comunale che stabilisce la somma da pagare al Comune per l’estinzione.

In sostanza nel caso di Diego si è ritrovato a pagare circa 7.000,00 Euro al Comune per poter vendere liberamente la propria casa.

Ma perché è necessario estinguerlo?

La presenza di un diritto di enfiteusi non solo BLOCCA le compravendite perché tu che vendi sei tenuto a consegnare il tuo immobile privo di pesi e vincoli, ma crea problemi anche al tuo potenziale acquirente perché le banche storcono il naso nel concedergli il mutuo… nella sostanza compra da chi NON è proprietario, ma semplicemente da un enfiteuta!

—–> MA COSA SAREBBE SUCCESSO SE AVESSE FIRMATO UN PRELIMINARE?

Diego probabilmente si sarebbe ritrovato magari ad accettare un’offerta che riteneva congrua senza però aver considerato i soldi per eliminare l’enfiteusi, o nel caso peggiore a dover rinunciare alla vendita perdendo il doppio della caparra incassata.

Come vedi le verifiche da fare non sono poche ed è fondamentale affidarsi a un professionista che conosce tutte le questioni e problematiche, anche più rare, come quella di Diego…

Non sottovalutare il fatto che un agenzia immobiliare abbia al suo interno anche uno studio tecnico, ciò rende una compravendita immobiliare PIU’ SICURA, più veloce, snella e soprattutto EVITANDOTI stress o ansia per te!

Sono ancora molti i casi in cui succede che venga rimandato il rogito il giorno prima, perchè non vengono predisposti per bene tutti i documenti.

Quindi per evitare i problemi bisogna anticipare il tutto tramite una serie di controlli che fatti PRIMA  sono SEMPLICI, ma fatti all’ ultimo momento possono generare degli inconvenienti anche pesanti.

Le cose fatte dall’inizio hanno un costo più contenuto, gli imprevisti scoperti all’ultimo momento hanno un costo di stress ed economico notevole!

Come sempre ti auguro una buona vendita!

Alessio Salvi

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