Secondo (quasi) tutti i proprietari di casa l’agente immobiliare è più o meno bravo a seconda della valutazione che fa dell’immobile da vendere e della percentuale che richiede per la mediazione.
Mi capita, infatti, di fare una stima della casa inferiore del 10% – 15% rispetto alle aspettative del venditore e, solitamente chiedo (quella che dovrebbe essere la normale) provvigione pari al 3%.
In risposta ottengo frasi del tipo:
- “Non ho fretta: non voglio svendere il mio immobile, ma vendere”
- “Il mio vicino, che ha una casa più brutta, ha venduto ad una cifra più alta”; oppure “Se il mio vicino ha venduto a questa cifra, per il mio posso ottenere molto di più”;
- o ancora: “Se è questa la cifra non lo vendo. Piuttosto me lo tengo”.
Non parliamone di quando richiedi la percentuale per la mediazione: “Ma stai scherzando? L’altra agenzia chiede l’1%, l’1,5% al massimo! ”
In pratica iniziano a mettere in discussione tutto ciò che gli proponi e si scaldano focalizzando tutta la loro attenzione sui due temi:
- valore della loro abitazione –> e di conseguenza PREZZO DI VENDITA
- costo della provvigione
Se anche tu la pensi come questi proprietari di casa ti invito a leggere quest’articolo in cui cerco di SPIEGARTI come UN AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONISTA lavora NON PER SVENDERE O FREGARTI CON LA PROVVIGIONE MA per permetterti di Vendere Rapidamente al miglior Prezzo di Mercato il tuo immobile.
Iniziamo dal 1° TEMA INFUOCATO: [VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE]
Partiamo da una semplice domanda:
“COSA SPINGE UN PROPRIETARIO A DARE UN VALORE PIÙ ALTO AL PROPRIO IMMOBILE?”
Possiamo dividere i proprietari in 2 categorie:
[1° CATEGORIA DI PROPRIETARI: gli AFFEZIONATI/SENTIMENTALI]
Per alcuni venditori la risposta alla domanda è l’AFFETTO: può trattarsi della casa in cui sei cresciuto, luogo di ricordi legati alla tua famiglia e al tuo passato.
Questo discorso ci può anche stare.
All’inizio.
Ma nel momento in cui decidi di vendere il sentimento lo devi mettere da parte perchè anche il più compassionevole degli acquirenti non capirà fino in fondo il tuo stato d’animo e opterà per un’altra casa.
E la tua abitazione rimarrà li FERMA sul MERCATO per MESI (se ti va bene) o ANNI, continuando a svalutarsi e tu a dover provvedere a tutte le spese relative per il mantenimento.
Come puoi leggere anche in altri miei articoli, con il nostro METODO di Valutazione SPECIFICA [clicca qui per saperne di più https://www.salvi-immobiliare.it/i-6-step-per-una-valutazione-specifica-di-mercato/ ] si seguono diversi passaggi ben definiti , che portano all’individuazione del REALE prezzo di vendita, in modo da vendere casa il prima possibile al maggior prezzo di mercato, attraverso l’ANALISI di diversi aspetti, che vanno dalle caratteristiche della casa alla situazione del mercato immobiliare locale.
Non mi riferisco alle solite valutazioni fatte dal 97% delle agenzie immobiliari, in cui l’agente vede sul posto la casa, si fa dire dal proprietario le metrature, —> COSA VUOLE REALIZZARE <— e in 5 minuti attribuisce il prezzo di vendita.
NO, e non sto qui a ripetere quanto possa essere dannosa per TE una valutazione fatta in questo modo!
Io e i miei collaboratori non ci inventiamo nulla ma partiamo da COSA DICE IL LISTINO IMMOBILIARE della tua zona, lo paragoniamo agli altri immobili simili in vendita nella medesima località e lo adattiamo alle caratteristiche della tua casa.
Una volta che ti ho spiegato il METODO ANALITICO che ha portato all’individuazione del GIUSTO PREZZO, aggiungendoci un margine di trattativa che ci deve essere (attorno al 5-7%) ma NON deve eccedere, si giunge al prezzo di vendita.
A questo punto tu che vendi devi decidere: ascoltarmi o persistere nella tua idea e mettere in vendita la tua casa a un prezzo fuori mercato dettato dal tuo “CUORE”.
Ti racconto un episodio che mi è successo poco tempo fa.
Clara mette in vendita la casa di famiglia, insieme alla sorella e alla madre. Si tratta di una villetta situata in una bella zona di Brescia ma datata e con una serie di handicap di non poco conto che incidono sulla appetibilità della stessa.
Lei, nonostante la mia valutazione, continua imperterrita nel volerla vendere a un prezzo FUORI MERCATO, sostenendo che ci è affezionata e non vuole svenderla.
Passano alcuni mesi ma nulla di concreto; visite che si concludono con la frase: “Carina ma prezzo troppo alto”. Dopo 5 mesi arriva un acquirente, determinato a comprarla ma allo stesso tempo sicuro che l’immobile – necessitando di lavori- non valesse quella cifra alla quale era in vendita bensì avesse un valore in linea con la mia valutazione.
Informo Clara della proposta: all’inizio era quasi scandalizzata, arrabbiata e non ha voluto saperne.
Decide di rifiutarla.
Passano i mesi in cui nessuno mostra più interesse per l’immobile di Clara; arriva un altro acquirente che fa una proposta più bassa della precedente, anche se di poco.
Clara, che nel frattempo ha dovuto provvedere alla potatura delle piante del giardino, alla manutenzione di alcune tubature e a una serie di lavori spendendo così una somma considerevole.
Ormai stanca di dover provvedere alla manutenzione e a sostenere le spese di una casa ormai vuota, alla fine ha dovuto arrendersi e mettere da parte il suo sentimento per cedere alla situazione del mercato attuale.
Peccato che se mi avesse ascoltato prima NON solo avrebbe ottenuto una proposta più ALTA ma NON avrebbe nemmeno sostenuto i costi della manutenzione!
La domanda che mi sorge spontanea però è chiesta: ” L’affetto per la tua casa è collegato a quanto ne ricavi?”
Mi spiego meglio: ” A 100.000,00 la vendi e metti da parte l’affetto mentre a 80.000,00 prevale il sentimento?”
Siamo sicuri che proprio di affetto stiamo parlando?
[2° CATEGORIA DI PROPRIETARI: I MIGLIORATIVI]
Lo stesso discorso vale anche per quei proprietari di casa che attribuiscono un valore molto più alto alla loro casa perchè hanno eseguito alcuni interventi di manutenzione che l’hanno migliorata, aumentando di pari passo le loro aspettative sul ricavato di un’eventuale vendita.
Mi sento dire: “Eh sai, ho da poco rifatto il bagno rivestendolo tutto in marmo pregiatissimo; non lo valuterai come un semplice bagno in ceramica??!!”
Oppure: “Nella mia casa ho installato un impianto d’allarme che ho pagato una cifra considerevole….mi raccomando dagli il giusto valore nella valutazione”
Il risultato è che i proprietari che decidono di mettere in vendita la propria abitazione, nel 99% dei casi vogliono ricavare molto, ma molto di più, del suo valore di mercato.
La logica è sempre quella: l’ho pagata 100, 10 anni fa –> voglio ricavarci 99 + i miglioramenti che ho apportato.
Peccato però che quando tu gli fai notare che NON E’ DETTO che ai tuoi potenziali acquirenti piaccia proprio quel materiale e anzi può essere che vogliano totalmente sostituirlo, oppure che PUO’ ESSERE che non interessi il tuo mega impianto audio in tutta la casa perchè non ascoltano musica..ecco..allora ti guardano come pitbull e ti rispondono visibilmente alterati.
Certo non sto dicendo che non si debba dare la giusta considerazione alle MIGLIORIE: ma non puoi, però, pensare che un bagno in marmo che hai pagato 20.000,00 € dieci anni prima, ti faccia salire di altrettanti la valutazione!
Se ti incaponisci su questi aspetti, finirai per NON VENDERE la tua casa e per tenerti le tue migliorie..come è successo a Claudia che alla fine, si è vista costretta ad accettare una soluzione di ripiego [per leggere la sua storia clicca qui https://www.salvi-immobiliare.it/la-regola-del-chi-troppo-vuole-nulla-stringe-ha-colpito-anche-claudia/].
Con questo articolo voglio dirti con estrema schiettezza e sincerità che ti devi AFFIDARE E FIDARE del TUO AGENTE IMMOBILIARE: NON DEVI ARRABBIARTI QUANDO LUI TI DICE COME STANNO REALMENTE LE COSE!
Un VERO professionista che valuta la tua casa, ti parla di numeri, valori delle case simili vendute in zona e quelle ancora in vendita e così via —>TI DIMOSTRA IL PERCHE’ LA TUA CASA VALE COSI’ e te lo dice dandoti una valutazione timbrata e firmata.
Sull’altro tema infuocato relativo alla provvigione, ti rimando al prossimo articolo.
Nel frattempo se hai bisogno di aiuto per vendere casa, chiamami al 030.2500718 e fissa la tua CONSULENZA GRATUITA PER VENDERE CASA! In alternativa manda una mail a info@salvi-immobiliare.it e ti risponderò il prima possibile.
Ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
PS. Se vuoi sapere cosa NON devi fare se vuoi vendere casa clicca qui —> https://www.salvi-immobiliare.it/10-cose-da-non-fare-quando-decidi-di-vendere-casa/
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