Questa mattina mi è arrivata un’e-mail di Paola, una lettrice del nostro blog, che mi ringrazia per la semplicità e precisione con cui spieghiamo i vari aspetti della compravendita immobiliare e mi sottopone un quesito che ti riporto qui:
“Ho comprato il mio appartamento quadrilocale e ho fatto delle modifiche. Ora è un trilocale con 2 bagni ma non ho mai dichiarato nulla in Comune. Posso vendere? Come mi devo comportare?”
La domanda di Paola solleva un problema che è frequentissimo nelle compravendite: la presenza di lavori interni non denunciati al comune e al catasto. Paola, che mi segue, sa che una simile situazione va regolarizzata ancora prima di mettere in vendita la casa per non trovarsi nei guai e perdere un sacco di soldi, una volta giunti al preliminare.
La denuncia delle modifiche effettuate sugli immobili costituisce un obbligo di legge, in assenza del quale il notaio non redige l’atto e la banca – che deve erogare il mutuo al tuo acquirente – non concede il prestito.
Qualsiasi modifica di una proprietà – anche la più semplice, come lo spostamento, la creazione o la demolizione di un tramezzo – va dichiarata. Inoltre, è necessario istruire un’apposita pratica edilizia finalizzata ad aggiornare le planimetrie depositate.
In pratica, per vendere la tua abitazione deve esserci una corrispondenza tra quanto risulta in comune e al catasto e lo stato di fatto della tua casa.
Cosa fare in questi casi
Se anche tu, come Paola, hai eseguito dei lavori mai denunciati e vuoi vendere il tuo immobile, per sistemare la situazione dovrai farti assistere da un tecnico professionista – geometra, architetto o ingegnere – che sappia muoversi bene tra le diverse casistiche possibili. Vediamole insieme.
1.Abusi non sanabili
Se le modifiche che hai eseguito costituiscono degli abusi non sanabili – come nel caso della nostra amica Agnese – può essere che i lavori che hai fatto non possano essere effettivamente messi in regola con un’apposita pratica edilizia.
Ciò succede quando un’opera viene realizzata in assenza di determinati requisiti che non la rendono a norma secondo la legislazione edilizio-urbanistica. Quelli non sanabili sono abusi a cui non puoi porre rimedio. In tal caso hai due alternative:
- ripristinare la situazione precedente demolendo le modifiche;
- oppure decidere di non vendere e tenerti la casa.
Costituisce, ad esempio, un abuso non sanabile – in quanto contrario alle norme igienico-sanitarie – un bagno che accede direttamente alla zona giorno senza che ci sia un antibagno.
2.Abusi sanabili
Se i lavori che hai eseguito sono sanabili significa che puoi rimediare senza stravolgere la tua abitazione.
L’istituto della sanatoria edilizia serve a regolarizzare tutte quelle situazioni in cui si sono eseguite delle opere interne o esterne conformi alla disciplina urbanistico-edilizia, senza aver chiesto permessi e autorizzazioni agli enti preposti.
Con questo documento potrai sistemare anche i lavori già ultimati, contattando un tecnico professionista in grado di predisporre la relativa pratica edilizia-catastale in sanatoria.
Chiaramente, dovrai pagare una sanzione pecuniaria a seguito delle modifiche abusive eseguite.
Per concludere…
Come vedi, le verifiche da fare quando vendi casa sono molte: è sufficiente che tu abbia spostato una porta o alzato un muro – per esempio per dividere sala e cucina – senza aver mai detto nulla in Comune per perdere i requisiti di idoneità che ti permettono di vendere.
Se vuoi davvero affrontare la vendita della tua casa in sicurezza, devi affidarti a degli agenti immobiliari specialisti in grado di riconoscere da subito ogni eventuale problema. Ma ricorda, la prima cosa da fare è sistemare le carte.
Diffida da chi ti dice che potrai pensarci una volta incassata la caparra del preliminare: anche per la pratica della sanatoria sono richiesti dei tempi tecnici e non è detto che il tuo potenziale acquirente voglia o possa aspettare!
Come sempre spero di esserti stato di aiuto e se hai dei dubbi in merito alla vendita della tua casa in Brescia e provincia, puoi richiedermi senza nessun impegno una CONSULENZA IMMOBILIARE GRATUITA chiamando ora lo 030.2500718 oppure cliccando il link a fianco => https://salvi-immobiliare.it/sistema-di-valutazione-immobiliare.html
