L’altro giorno ero in pausa pranzo con Carlo – un mio collaboratore -; stavamo parlando del fine settimana appena trascorso quando ad un tratto l’atmosfera cambia.
Arriva Valentino, un altro mio collega nero in viso…per dirtela giusta..visibilmente amareggiato!
Ci racconta di Paolo, proprietario di una bell’abitazione alle porte di Brescia, che qualche mese fa ha ACCETTATO una proposta d’acquisto di € 290,000,00 vincolata al mutuo della parte acquirente, poi CONCESSO nei termini stabiliti in proposta e accettati da tutte le parti.
All’atto della proposta era stato fatto un assegno di € 5.000,00 che, con l’accettazione, aveva assunto la funzione di CAPARRA CONFIRMATORIA.
La nostra valutazione della sua casa era stata di € 300.00,00; mettici un margine da lasciare per la trattativa, era stata proposta in vendita a € 320.00,00
Con una proposta a 290.000,00 aveva praticamente ottenuto una proposta “piena”.
Trascorsi 2 mesi dalla delibera del mutuo alla parte acquirente, Paolo non fa che temporeggiare e non dà mai la sua disponibilità a presentarsi in agenzia per la stipula di un ulteriore accordo preliminare che nella proposta le parti si erano impegnate a firmare per definire gli aspetti non ancora disciplinati.
Dice che non ha tempo, deve ancora trovare una sistemazione per sé, ha paura di non avere ben chiaro cosa cerca e di non far la scelta giusta.
Intanto c’è l’acquirente che comincia a spazientirsi e teme fortemente che Paolo si voglia tirare indietro, ha una famiglia con 2 figli da organizzare e dovrà lasciare l’appartamento in cui attualmente vive in affitto.
Paolo, dal canto suo è dispiaciuto per l’acquirente, ma è molto combattuto sul da farsi.
Devi sapere che una volta che il proponente (acquirente) ha saputo che tu hai accettato la sua proposta, quest’ultima ASSUME EFFETTI OBBLIGATORI per entrambe le parti: cioè diventa AUTOMATICAMENTE UN CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA e LE CONDIZIONI INDICATE NON POSSONO PIU’ ESSERE MODIFICATE SE NON DI COMUNE ACCORDO.
L’ACCORDO è CONCLUSO: ti sei OBBLIGATO A FIRMARE IL CONTRATTO DEFINITIVO e puoi incassare l’assegno che diventa CAPARRA CONFIRMATORIA.
Nella prassi si fa seguire alla proposta d’acquisto un altro accordo preliminare più specifico e articolato che sostituisce il modello prestampato di proposta di acquisto firmato da entrambe le parti e usato comunemente da molti agenti immobiliari.
In questo secondo patto si versa anche ulteriore somma a garanzia della serietà del vincolo.
Dal punto di vista giuridico, però, anche la proposta contenente gli elementi essenziali, accettata e conosciuta ha gli effetti obbligatori che ti ho spiegato sopra.
Per cui alla domanda secca:
- Ho firmato per accettazione la proposta d’acquisto..se mi ritiro COSA CI PERDO?
- Cosa succede se cambio idea prima del rogito e non voglio più stipulare il definitivo?
Ti rispondo che in questo caso dovrai:
-
versare al tuo promissario acquirente il DOPPIO DELLA CAPARRA CONFIRMATORIA RICEVUTA,
-
CORRISPONDERE LA PROVVIGIONE AL TUO AGENTE IMMOBILIARE
In alternativa, il tuo promissario acquirente potrebbe anche rivolgersi AL GIUDICE ed ottenere una sentenza in base all’art. 2932 c.c. che trasferisca l’immobile alle condizioni previste nella proposta accettata.
Tornando al caso di Paolo, ha incassato 5.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria: di conseguenza, in caso di ripensamento, dovrà versare 10.000,00 euro agli acquirenti e pagare la nostra provvigione.
Considera che spesso le cifre versate come caparra sono più alte, per cui un ripensamento potrebbe costarti anche molto più caro!!!
In ogni caso queste sono solo le conseguenze previste dalla legge.
Vendendo case ogni giorno, ti assicuro che non perdi solo quello, ma MOLTO MA MOLTO DI PIU’!!!!
Adesso te lo spiego.
Quando hai venduto casa, tra l’altro ricevendo una proposta quasi piena…chi te lo fa fare di tornare indietro?
Oltre all’esborso economico che devi subire per restituire il doppio della caparra, ti faccio un breve elenco di quello che ti aspetta se vuoi tirarti indietro per avere a disposizione, come Paolo, ancora qualche mese per trovarti una sistemazione:
- ricominciare da capo nelle visite della casa;
- trovare nuovi acquirenti in target;
- subire una svalutazione della casa che hai già messo sul mercato da tempo;
- scontare il pregiudizio dei nuovi acquirenti che potrebbero sempre nutrire dei dubbi sul fatto che ci sia qualcosa che non va nella casa o su di te che ha fatto saltare una compravendita già conclusa;
- ricevere una proposta d’acquisto quasi certamente più bassa e vincolata alla concessione del mutuo.
E questi sono solo alcuni degli ulteriori svantaggi.
D’altronde, come ti ho già spiegato, (nel mio articolo che puoi leggere cliccando qui https://www.salvi-immobiliare.it/rifiutare-proposta-acquisto-casa/), l’instabilità attuale del mercato può giocare davvero brutti scherzi e rischi realmente di “mangiarti le mani” se getti via la possibilità di aver già chiuso la vendita di una casa che ormai non fa più per te e che, in ogni caso, dovresti RI-mettere sul mercato.
Per questo motivo MEDITA BENE prima di ripensarci e CARPE DIEM!
Buona vendita!
Alessio
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