In questo articolo ti racconto del caso del nostro cliente Andrea (nome di fantasia) e dei rischi che ha corso nella vendita della sua casa.
Andrea non avrebbe mai immaginato che nel vendere casa potessero insorgere tante problematiche e soprattutto con delle CONSEGUENZE VERAMENTE RISCHIOSE.
La verità è che credeva nel classico stereotipo dell’Agente Immobiliare, ovvero pensava che si trattasse di una persona che semplicemente prende le chiavi del tuo appartamento e lo mostra ai potenziali acquirenti. Sì, magari ti da anche una mano a sbrigare qualche pratica burocratica, ma niente di più.
Invece, dopo quello che è successo, si è dovuto ricredere e ha capito che non tutti i professionisti sono uguali agli altri e soprattutto, che esiste un modo di lavorare differente.
Andrea è un uomo di 46 anni che abita a Roncadelle, in provincia di Brescia. Ci contatta dopo aver visto una nostra pubblicità online. Ci dice che è rimasto colpito dal nostro metodo e dal fatto che riusciamo a vendere case in poco tempo e senza svendere.
Andrea mi racconta del suo bilocale, che vorrebbe vendere per acquistare un appartamento più grande. In realtà, mi confida che sono già due anni che il suo immobile è in vendita ma che a fronte di alcune visite di “curiosi”, non ha ancora trovato qualcuno di realmente interessato all’acquisto.
Quando gli chiedo come ha messo in vendita la sua casa, mi dice che ha sempre fatto da solo, dal momento che non aveva bisogno di “qualcuno che si trattenesse la commissione, solo per aprire la porta e mostrare il mio appartamento”, queste le sue parole esatte.
Era chiaro che Andrea non avesse ancora ben chiaro il lavoro dell’Agente Immobiliare e che probabilmente, nella sua vita aveva incontrato solo professionisti poco seri.
Ho spiegato quindi che noi lavoriamo in modo differente, che vendere una casa non è una “passeggiata” e che dietro a un atto di vendita SI POSSONO CELARE DEI RISCHI a cui nemmeno si pensa, con conseguenze potenzialmente disastrose.
Proprio per questo motivo esistiamo noi, per tutelare entrambe le parti da questi rischi, sia venditore che acquirente, e arrivare infine a una vendita sicura e soddisfacente per tutti.
Il nostro punto di forza come Agenzia, è proprio la VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO, è un’analisi specifica redatta da professionisti, una vera e propria perizia sull’abitazione BASATA SU DATI CERTI E OGGETTIVI che permette di individuare il reale valore di mercato.
Questo per te significa – come dimostrano le compravendite da noi effettuate – ACCORCIARE I TEMPI DI VENDITA con maggior soddisfazione da parte di chi vende casa.
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Andrea si è mostrato da subito incuriosito dal nostro modo di lavorare e soprattutto si è reso conto che non conosceva affatto il vero lavoro dell’Agente Immobiliare.
Dopo questo primo contatto informativo, in cui ho dato al cliente le prime informazioni di base, procediamo con la visita dell’immobile.
Andrea mi spiega che si tratta di un bilocale, inserito in un piccolo complesso ristrutturato alla fine degli anni ’90. L’appartamento si trova al primo piano ed è distribuito su due livelli.
Dall’esterno, il complesso residenziale fa una buona impressione: si mostra curato, gli spazi comuni consistono in un cancello d’ingresso, un vialetto in pietra che si snoda all’interno di un piccolo cortile dotato di illuminazione, una scala esterna in granito che porta all’ingresso dell’appartamento di Andrea.
Non appena entro, mi trovo davanti un ambiente accogliente e anche molto particolare, data la presenza di un soppalco e delle maestose travi a vista.
Purtroppo, alla vista del soppalco, dentro di me già è scattato un campanello di allarme. Ormai ho sufficiente esperienza da aver sviluppato una sorta di “occhio clinico” per i problemi delle abitazioni.
So infatti, che quando all’interno delle abitazioni sono presenti soppalchi, bisogna andare con i piedi di piombo. Si tratta molte volte di elementi strutturali aggiunti successivamente, che non fanno parte del progetto iniziale. Il più delle volte, si tratta di lavori non dichiarati e non presenti sulla scheda catastale.
Perché succede questo? La verità è che anche solo 10-15 anni fa, erano in vigore leggi diverse. C’erano meno vincoli e soprattutto meno controlli per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione o di modifica delle abitazioni.
La maggior parte dei proprietari, nel corso della loro vita quindi apportavano modifiche alle loro case senza dichiarare nulla a nessuno. Il problema sorge dal momento in cui però un’abitazione di questo tipo, modificata senza autorizzazione, viene messa in vendita, e tra poco scoprirai il perché.
Tornando all’appartamento di Andrea, ho previsto che il soppalco poteva costituire un problema, sapendo che ci sono dei vincoli molto rigidi riguardo alla superficie, che deve rientrare entro determinati canoni per essere a norma di legge.
Negli anni, poi, ho visto che è pratica abbastanza comune da parte dei proprietari, quella di ampliare il soppalco per guadagnare ulteriore spazio, magari ricavando anche una piccola stanza in più. Purtroppo per Andrea, ci avevo visto giusto!
Prendendo visione delle planimetrie mi balza subito all’occhio che nel bilocale del cliente sono stati aggiunti ben 9 mq in più, rispetto al progetto originale. Quando Andrea l’ha saputo, è rimasto davvero stupito, non si aspettava affatto un problema del genere nella sua abitazione.
Mi racconta che quando ha acquistato il bilocale, circa 20 anni fa, ha deciso di ampliare il soppalco mettendo in campo anche un certo investimento economico e effettuando anche lavori pesanti. A livello estetico devo dire che non potevo che credergli, dal momento che il soppalco aveva effettivamente il suo fascino.
Il soppalco in questione era comunque previsto dal progetto originale e così come è stata prevista, la sua superficie era a norma di legge. Rientrava nei canoni ed era già stato utilizzato il massimo di superficie consentito per legge.
Quindi, quando Andrea ha deciso di ampliare, ha sforato la superficie massima e ora si trova con 9 mq in più che non sono a norma. Si tratta proprio di un abuso insanabile.
Andrea era davvero sgomento, non poteva credere che quel bel soppalco non fosse a norma. Ma il peggio è stato quando ho dovuto comunicargli che se la sua intenzione era quella di vendere, non ci sarebbe stata altra soluzione che non smantellare la superficie eccedente del soppalco.
Essendo motivato a vendere, il cliente si è deciso a eseguire i lavori per mettere a norma l’abitazione e per renderla idonea alla vendita. Certo, non si è trattato di un intervento facile, né tantomeno privo di costi, ma I RISCHI DEL NON FARE NIENTE ERANO ANCORA PEGGIORI.
Pensiamo al fatto che per ben due anni Andrea ha messo in vendita il suo immobile, senza sapere di questo abuso insanabile.
Senza saperlo, occupandosi lui stesso della vendita ha rischiato di impegnarsi con un potenziale acquirente e non poter mantenere eventuali accordi presi con tutte le conseguenze del caso, come ad esempio la restituzione del doppio della caparra incassata.
Tutto questo, senza saperlo.
Quando c’è un abuso insanabile all’interno dell’abitazione, come in questo caso, i rischi sono questi. Nella maggior parte dei casi, quando l’acquirente decide di acquistare un immobile richiede un mutuo in banca. Di seguito, per approvare il mutuo, il perito della banca esce a verificare la conformità urbanistica dell’immobile, e qualora identifichi un abuso, blocca la pratica.
Questo significa che l’acquirente non ottiene il mutuo, e di conseguenza non procede all’acquisto dell’abitazione.
Può succedere anche che la non conformità dell’immobile non venga a galla fino agli step successivi, così il proprietario davanti al notaio deve dichiarare che le schede catastali sono conformi e se ne assume la responsabilità.
Se poi la situazione non è a norma, il venditore ha dichiarato il falso e ha venduto un immobile non a norma, ottiene così un atto nullo e deve risarcire i danni all’acquirente.
Pensa quindi, ai rischi che ha corso inutilmente Andrea per due anni, decidendo inizialmente di mettere in vendita la sua casa senza affidarsi a dei professionisti.
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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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