Facendo scorrere la lista degli annunci sui vari portali ti rendi conto che parecchi immobili sono sul mercato da 2-3 anni (o anche più) nonostante le notizie che arrivano da siti accreditati forniscono dati IN CRESCITA del numero delle compravendite.
Leggi ad esempio quest’articolo pubblicato sul Sole 24 ore, nel quale si registra un maggior numero di vendite che però non va di pari passo ad un aumento dei prezzi che, invece, sono in diminuzione :
Perchè i prezzi non aumentano?
Le cause sono molteplici ma la principale è l’ECCESSO di OFFERTA; L’INVENDUTO ZAVORRA I PREZZI!
Effettivamente Immobiliare.it, il maggior portale immobiliare, indica oggi 3152 case invendute solo nel Comune di Brescia. A ciò devi aggiungere il notevole numero di abitazioni messe all’asta che fanno fatica ad essere aggiudicate a causa della complessità e lungaggini della procedura.
Se anche tu stai vendendo casa magari ti stai chiedendo:
MA PERCHE’ TUTTE QUESTE CASE RIMANGONO INVENDUTE?
Perchè 7 valutazioni su 10 sono SBAGLIATE!
Mi spiego meglio.
In base alla mia esperienza posso affermare con certezza che l’invenduto è dovuto a 2 fattori:
- pubblicità non adeguata da parte dell’agenzia
- il prezzo è FUORI MERCATO
Per quanto riguarda l’agenzia, qualora riscontri che effettivamente non sta svolgendo un’adeguata promozione della tua casa, per cercare di risolvere il problema ti basterà rappresentare la situazione al tuo agente o addirittura cambiare professionista.
Più complicata è la questione se il tuo immobile è FUORI PREZZO.
Il circolo vizioso è più o meno questo:
Un immobile fuori prezzo rimane invenduto e contribuisce ad aumentare l’offerta di immobili. Di conseguenza tutto questo determina la riduzione dei prezzi di vendita.
Il prezzo errato è, quindi, è causa dell’invenduto!
Se ci pensi bene tu determini il prezzo di vendita della tua casa sulla base della VALUTAZIONE.
Parte tutto da qui ed è chiaro che una valutazione sbagliata, gonfiata in eccesso, può avere effetti DISASTROSI, DELETERI PER LA TUA COMPRAVENDITA.
Innanzitutto non riesci proprio a venderla e la tua casa RIMANE INVENDUTA.
A ciò aggiungici che:
- non ricevi visite o ricevi visite di curiosi che non arriveranno mai a formulare una proposta concreta;
- dovrai sostenere le spese per il mantenimento e la conservazione del tuo immobile: se tra l’altro è inserito all’interno di un complesso condominiale, può anche essere che vengano spese straordinarie che comportano uscite di denaro notevoli;
- il tuo immobile invecchia e il suo valore diminuisce;
- agevoli la vendita di altri immobili nella stessa zona messi in pubblicità al giusto prezzo
- quando non ne puoi più, inizi a cedere alla tecnica del ribasso usata da molti colleghi che non fa altro che far pensare ai tuoi acquirenti di “fare l’affare”, aspettando un’ulteriore riduzione del prezzo.
Torniamo quindi al discorso su cui ho insistito più volte e che porta a mettere al centro di tutto la VALUTAZIONE!
Analizziamo come puoi ottenere una stima della tua abitazione:
- siti immobiliari (casa.it; immobiliare.it; listino immobiliare)
- il tecnico amico di famiglia
- agenzia immobiliare
1. [SITI IMMOBILIARI]
Se vuoi vendere da solo è probabile che per capire quanto vale la tua casa guardi i siti immobiliari. Questi sono la prima fonte per ottenere una valutazione SUPERFICIALE ed ERRATA.
Per quanto complete possano essere le informazioni che ti vengono richieste, non si terranno mai in considerazione:
- tutte le variabile tipiche di ogni immobile –> varie migliorie e ristrutturazioni ad esempio, bagno cieco o finestrato, esposizione nord o sud;
- le variabili della zona –> il portale non è a conoscenza dei prezzi di abitazioni simili nella stessa zona o di come si sta muovendo il mercato in quel territorio
Non dimentichiamo che i dati li inserisci tu per cui magari non calcoli nel modo giusto i metri quadri con la conseguenza che il valore che ottieni è già inficiato alla base.
2) [IL TECNICO SPECIALIZZATO AMICO DI FAMIGLIA]
Appurato che le stime immobiliari fatte sui portali non sono assolutamente veritiere nello specifico, ma offrono una valutazione di massima della tua casa, vorrei soffermarmi sulla valutazione fatta da tecnici del settore immobiliare come geometri ingegneri e architetti, che va bene che sono del settore, ma che effettivamente di lavoro NON VENDONO CASE.
Magari sarà capitato anche a te nel momento in cui ti sei deciso a vendere casa, di pensare immediatamente al tuo amico tecnico (geometra, ingegnere, architetto, ecc..) di cui ti fidi ciecamente, per farti valutare casa.
Chi meglio di lui può aiutarti?
SBAGLIATO! Prova a pensarci un attimo…
Ok che sarà stato bravissimo a livello progettuale, di normative e ti avrà consigliato nel migliore dei modi per ottenere la tua tanto amata casa, però di lavoro le case magari le progetta MA NON LE VENDE e la situazione dell’andamento del mercato immobiliare non la vive quotidianamente, per tanto la valutazione da lui fatta è quasi sicuramente non congrua al mercato attuale.
Che piaccia o no, gli unici che hanno il polso della situazione dell’andamento dei prezzi delle abitazioni, sono gli agenti immobiliari che vendono quotidianamente case.
Ma anche qui devi prestare particolare attenzione….
3) [AGENZIA IMMOBILIARE]
Se ti appoggi a un’agenzia il rischio che corri è quello di incontrare degli agenti immobiliari generalisti, cioè che trattano QUALSIASI zona e QUALSIASI TIPOLOGIA DI IMMOBILE (casa, capannone, bar, etc.), che non essendo perciò specializzati nella TUA zona e nella vendita di case simili alla tua, ti faranno una valutazione di massima.
Altra categoria da cui scappare è quella degli agenti che ti fanno una valutazione in 2 MINUTI che (stranamente) è sempre vicina a quanto TU vuoi ricavare dalla casa. Il risultato è quello di una valutazione errata, che riporta al 99% un prezzo fuori mercato e porta la tua casa ad AGGIUNGERSI alla lunga lista di immobili invenduti
Se vuoi davvero vendere la tua casa, ti consiglio di affidarTI a un agente SPECIALIZZATO nella vendita di CASE che conosce e tratta specificatamente la tua zona e che potrà fornirti una stima comparativa della tua abitazione.
Un agente specializzato nella tua zona, oltre a essere un punto di riferimento anche per gli acquirenti, conosce a fondo le dinamiche del mercato di quel territorio e poterà avanti un marketing mirato teso ad attirare compratori in target.
In questo modo avrai il GIUSTO PREZZO DI MERCATO DELLA TUA CASA!
RICORDA CHE LA VALUTAZIONE CORRETTA E’ IL PRIMO PASSO PER VENDERE BENE LA TUA CASA!
Se hai bisogno di una CONSULENZA PERSONALIZZATA PER VENDERE CASA senza nessun impegno, puoi chiamarmi al numero 030.2500718, oppure puoi venire a trovarmi nel nostro ufficio a Borgosatollo, in Via Ugo Foscolo 2.
Ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
PS: Se vuoi scoprire il modo sicuro per vendere casa e NON IMPAZZIRE, ti invito a leggere questo articolo: https://www.salvi-immobiliare.it/il-modo-sicuro-per-vendere-casa-e-non-impazzire/
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