In questo articolo della Rubrica “Orrori Immobiliari” ti voglio raccontare la storia del nostro cliente Stefano (nome di fantasia), anche lui ignaro degli “orrori” nascosti proprio all’interno della sua abitazione.
Come quasi la totalità delle persone che si rivolgono alla nostra Agenzia, Stefano non era a conoscenza delle non conformità del suo immobile, che lo rendono non idoneo alla vendita. E questo sarebbe il minore dei mali.
Non conoscendo eventuali abusi all’interno delle loro abitazioni, le persone mettono in vendita un immobile non a norma, rischiando un domani di ottenere l’annullamento della vendita e oltre a questo, anche di dover risarcire abbondantemente gli acquirenti danneggiati.
Ma veniamo al caso in questione. Stefano è già nostro cliente, avendo individuato un’abitazione che vorrebbe acquistare che è stata affidata alla nostra Agenzia. Ci siamo conosciuti inizialmente quindi per questo motivo.
Rivolgendosi a noi per l’acquisto della nuova casa, Stefano ha avuto modo di conoscerci e di capire come lavoriamo.
Si è piacevolmente stupito quando ha appreso che il nostro modo di lavorare è diverso dalle altre agenzie e che eseguiamo una valutazione approfondita dell’immobile, che va a tutela di entrambe le parti, acquirente e venditore (per approfondire la nostra VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO, clicca qui).
Stefano si è sentito sicuro quindi nell’affidarci la sua abitazione per la vendita. Quindi, per questo cliente avremmo dovuto vendere la casa in cui risiede attualmente, per procedere poi all’acquisto della nuova abitazione.
La proprietà di Stefano consiste in un appartamento situato in provincia di Brescia, precisamente a Castenedolo. L’immobile si trova al primo piano di una palazzina del 2008, quindi di costruzione recente, ed è stato acquistato nel 2016 tramite un’Agenzia del posto.
Proprio perché si è rivolto a un’Agenzia, Stefano si mostrava tranquillo e dava per scontato che tutto fosse apposto e a norma di legge, che non ci fossero quindi difformità tra ciò che esiste sul posto e quello che è indicato “su carta”.
Purtroppo, anche se Stefano qualche anno fa si è affidato a un’Agenzia, non ha tra le mani un immobile idoneo per la vendita, e tra poco scoprirai il perché.
Al momento attuale, il cliente ha deciso di vendere la sua abitazione perché vorrebbe avere più spazio, in vista dei progetti con la compagna di allargare la famiglia.
Procedo alla visita dell’immobile, che si presenta in buono stato.
L’appartamento, sviluppato tutto su un piano, presenta un atrio di ingresso ed è suddiviso in una zona giorno open-space con cucina e soggiorno e da una zona notte con un bagno e due camere da letto. Dal soggiorno si accede a un piccolo balcone, che si affaccia sui parcheggi. Fin qui, sembra tutto apposto.
Come da prassi, con il consenso del cliente procedo ad analizzare le planimetrie depositate in catasto. Guardando il documento, mi accorgo che qualcosa non quadra: mentre nell’appartamento di Stefano c’è un atrio di ingresso, sulla planimetria non è riportato, il documento infatti mostra un accesso diretto alla zona giorno.
Quando lo riporto a Stefano, non vuole credere alle sue orecchie. Secondo lui non era possibile, dal momento che l’Agenzia a cui si è rivolto non aveva sollevato dubbi sulla conformità dell’abitazione.
Spiego a Stefano che purtroppo, al contrario di quello che si pensa, rivolgersi a un’Agenzia Immobiliare non è sempre sinonimo di sicurezza. Ci sono Agenzie e Agenzie, bisogna sempre valutare bene il professionista a cui si affida la vendita della propria casa perché non tutti lavorano con serietà.
In ogni caso, tranquillizzo Stefano e gli spiego come procederemo. Sempre con il suo consenso, analizzeremo i documenti presenti in Comune e cercheremo di capire come si può sistemare questo problema.
Ecco cosa abbiamo trovato in Comune: sono stati depositati più progetti, di cui uno iniziale che rappresenta lo stato attuale dei luoghi, che corrisponde quindi all’appartamento che abbiamo visto sul posto.
C’è però anche una variante finale in cui è rappresentato il portoncino d’ingresso spostato di 1 metro e 20 più indietro, in pratica senza l’atrio che ho visto all’ingresso dell’appartamento di Stefano.
Questo che cosa significa? Soltanto una cosa, e non è un problema facilmente arginabile: nell’appartamento di Stefano, così com’è oggi, è stata inglobata una PARTE COMUNE A TUTTO IL CONDOMINIO. L’atrio che ho visto, è in realtà proprietà condivisa da tutti i condomini.
Stefano è ancora una volta incredulo e non capisce come possa essere successo. Per di più, si tratta di un appartamento recente, essendo stato costruito solo nel 2008.
Gli spiego che purtroppo questi problemi sono all’ordine del giorno e che troviamo abusi e non conformità in molti degli appartamenti che valutiamo, anche in quelli costruiti di recente, e soprattutto, anche quando c’è stata la mediazione di un‘Agenzia. Per questo esiste la nostra VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO, l’unico modo per tutelare al 100% il venditore e l’acquirente.
Dalla valutazione dell’appartamento di Stefano capiamo che l’abitazione è nata così, si è trattato infatti di un errore del tecnico che ha seguito i lavori dell’impresa costruttrice e ha fatto il progetto di variante finale.
Come risolvere questo problema?
L’unica soluzione è quelle di riportare a livello urbanistico lo stato attuale dell’abitazione a come è rappresentato nel primo progetto (che era quello corretto), spostando un metro e venti indietro l’ingresso.
Tutto ciò poteva non essere un grande problema, se non fosse per il fatto che quel piccolo pezzo di abitazione è comune a ben 11 appartamenti. Questo complica un po’ le cose. Mettere d’accordo circa una ventina di persone su una questione di questo tipo è un’impresa ardua.
Fortunatamente, Stefano si è trovato di fronte a persone razionali, che hanno compreso subito la situazione e si sono rese disponibili a collaborare sulla questione, ma qualcun altro poteva non essere così fortunato.
Quindi, per concludere, Stefano ha dovuto con il nostro aiuto sostenere delle importanti spese per sistemare la sua abitazione e renderla quindi idonea per la vendita.
Non solo, ha dovuto anche convocare diverse assemblee condominiali e ottenere l’unanimità per eseguire i lavori, con tutte le difficoltà di organizzare questi eventi nel periodo Covid.
Fortunatamente, Stefano con il nostro aiuto è riuscito a risolvere la situazione seguendo nello specifico il seguente iter:
- Verifica delle planimetrie catastali con lo stato dei luoghi
- Accesso agli atti in Comune per recuperare tutte le pratiche edilizie e verificare la conformità urbanistica
- Convocazione assemblea straordinaria per spiegare la situazione a tutti condomini proprietari dell’atrio comune inglobato nell’abitazione di Stefano
- Delibera all’unanimità da parte di tutti i condomini per sistemare le pratiche e per la vendita dell’atrio comune inglobato nell’abitazione a totale spese di Stefano
- Pratica edilizia per ripristinare il progetto originario con conseguente sanzione amministrativa
- Nuova pratica catastale con la creazione di un nuovo subalterno specifico dell’atrio d’ingresso inglobato nell’abitazione e che doveva essere venduto da parte di tutti i condomini
- Procura notarile speciale in cui i condomini autorizzavano e incaricavano Stefano a vendere l’atrio d’ingresso inglobato nell’abitazione
- Ricalcolo dei millesimi condominiali
Solo dopo aver eseguito tutte queste pratiche burocratiche siamo riusciti successivamente a vendere l’appartamento. Ora il nostro cliente si sta godendo in tranquillità la sua nuova casa, che ha acquistato con noi subito dopo la vendita del suo vecchio appartamento.
Possiamo dire che in tutte queste peripezie, Stefano è stato ancora fortunato, avendo ottenuto il consenso dell’assemblea condominiale. Nel caso contrario, oggi sarebbe ancora al punto di partenza e non avrebbe potuto vendere in alcun modo la sua casa.
È stato previdente nel rivolgersi a noi prima di vendere, scoprendo subito questo tipo di abuso. C’è da dire, che tra tutti i lavori e le varie pratiche, il nostro cliente SI È TROVATO A SPENDERE BEN 6.000 EURO!
Il peggio, però, sarebbe avvenuto se non si fosse rivolto a noi, rischiando di vendere un immobile non a norma e dovendo risarcire poi i danni all’acquirente.
Questo caso deve farti riflettere sui rischi che si nascondono dietro alla vendita di qualunque abitazione, sia che si tratti di un immobile recente, sia che tu lo abbia acquistato così com’è da un’Agenzia.
Purtroppo sono pochi i professionisti che lavorano in modo serio e sono ancora meno quelli che eseguono una VALUTAZIONE APPROFONDITA come la nostra. Il nostro punto di forza è il fatto di essere, oltre che Agenti immobiliari, anche dei tecnici.
Abbiamo dalla nostra parte l’esperienza e le competenze per riconoscere subito eventuali DIFFORMITÀ , aiutandoti poi a RISOLVERLE.
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Dai miei anni di esperienza come Agente Immobiliare, ho potuto vedere le casistiche più impensabili e posso affermare che ben 8 immobili su 10 messi in vendita presentano problemi urbanistici, catastali e vincoli di ogni sorta… E quasi sempre A INSAPUTA DEL VENDITORE!
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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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