Tutto quello che il venditore deve sapere a partire dalla proposta di acquisto fino all’accettazione
Hai preso finalmente una delle decisioni più difficili di sempre, quella di vendere casa. Complimenti, il primo grande passo è fatto!
Ora, però, comincia la salita: riflettendo sul lato pratico della questione, ti rendi conto che non sai nulla di come funziona una compravendita immobiliare e, a parte qualche aspetto che conosci per “sentito dire”, non hai idea di quali siano gli step per arrivare alla vendita.
Ti tranquillizzo subito: sentirti spaesato e confuso in questo momento è del tutto normale, considerando che vendere un’abitazione non è un obiettivo né semplice, né scontato.
Oggi con questo articolo voglio aiutarti a far chiarezza su una delle fasi principali della compravendita immobiliare, che è la proposta di acquisto.
Nelle prossime righe vedremo insieme come funziona la proposta di acquisto da parte di un potenziale acquirente, come deve avvenire l’accettazione e quali sono i passaggi successivi fino alla conclusione della compravendita.
Innanzitutto, che cos’è la proposta di acquisto?
La proposta di acquisto è l’azione concreta con cui un potenziale acquirente ti dimostra l’interesse per l’acquisto della tua casa.
Si tratta in sostanza di un accordo in cui una persona manifesta l’intenzione ad acquisire la proprietà ad un determinato prezzo e secondo le modalità indicate nell’accordo stesso.
Nella proposta, oltre all’offerta di acquisto, il tuo acquirente può indicare anche delle clausole sospensive, tra cui, per farti un esempio, la più diffusa è quella con il vincolo del mutuo.
In questo caso significa che il tuo acquirente ti propone un’offerta, che può ritenersi valida solo a patto che la banca gli conceda il mutuo. Diversamente, la proposta decade.
Insieme alla proposta, che generalmente consiste in un modello precompilato, a titolo di garanzia l’acquirente impegnerà una somma di denaro, che resterà bloccata fino all’eventuale accettazione (in tal caso, questa somma si tramuterà in caparra confirmatoria).
All’interno della proposta viene anche indicato il termine massimo entro cui l’offerta è da ritenersi valida: in questo lasso di tempo tu venditore sarai libero di valutare anche altre offerte, per poi prendere una decisione, scegliendo se accettare o meno.
La proposta d’acquisto, come avrai capito, è un passaggio delicato e contiene degli impegni formali ben precisi, con cui l’acquirente si vincola a procedere all’acquisto.
L’accettazione di una proposta di acquisto: ecco come avviene e cosa comporta
Nel caso in cui ricevessi una proposta interessante per la tua casa, puoi decidere di accettarla dandone comunicazione all’Agente Immobiliare o direttamente all’acquirente.
L’accettazione diventa definitiva quando l’acquirente riceve la comunicazione della tua accettazione.
Per quanto riguarda le modalità pratiche in cui viene trasmessa la comunicazione di accettazione, non esiste una specifica legge che dia disposizioni in merito.
Sarai dunque libero, in accordo con l’acquirente, di stabilire lo strumento più adatto, a patto che risulti in forma scritta.
È davvero molto importante valutare bene la situazione prima di accettare una qualunque proposta.
Devi sapere, infatti, che una volta che decidi di accettare l’offerta, la proposta di acquisto si converte automaticamente in preliminare (oppure, se non è possibile la vendita immediata, si stipula il preliminare entro 20 giorni dall’accettazione).
Da questo momento in poi, non potrai più tornare indietro.
Mentre la proposta vincola solamente l’acquirente, infatti, con l’accettazione sarai vincolato anche tu venditore, assumendoti l’impegno di vendere la tua casa a quello specifico acquirente, con le modalità e al prezzo indicato nell’accordo preliminare.
Questo implica anche che non potrai più vendere la casa ad altri acquirenti, né rifiutarti di stipulare l’atto definitivo di compravendita (rogito) senza incorrere in sanzioni.
E che cosa succede se, dopo aver accettato la proposta, il venditore o l’acquirente cambiano idea?
Qualora venissi meno agli impegni presi e decidessi di non vendere più la tua casa, sarai obbligato a indennizzare l’acquirente, versandogli una quota pari al doppio della caparra.
Nel caso in cui a rifiutarsi di concludere la compravendita fosse l’acquirente, tu venditore avrai il diritto di trattenerti la caparra versata.
Detto ciò, anche se non è obbligatorio, per la massima tutela di entrambe le parti è fortemente consigliato rivolgersi a un notaio per redigere il preliminare.
Quando l’accettazione non è conforme alla proposta
Per far sì che l’accettazione della proposta vada a buon fine e diventi un accordo vincolante per entrambe le parti, deve essere conforme alla proposta in ogni suo punto.
Che cosa significa?
Semplicemente, che l’accordo si conclude solo se tu venditore accetti la proposta in tutte le sue parti, anche per quanto riguarda le clausole accessorie.
Qualora tu volessi invece introdurre delle modifiche alle condizioni contenute nella proposta, tali modifiche consisteranno in una nuova proposta che richiederà il consenso di entrambe le parti (ultimo comma art. 1326 del Codice Civile).
Cosa accade dopo l’accettazione?
Dopo l’accettazione della proposta e la stipula del contratto preliminare, avviene la trascrizione dell’accordo nei Pubblici Registri Immobiliari, azione che viene svolta dal notaio.
Questo passaggio, ovvero la trascrizione del preliminare, non è obbligatoria per legge ma consigliata per la tutela di acquirente e venditore.
La trascrizione, infatti eviterà che, nel periodo compreso tra il preliminare e l’atto definitivo, intercorrano eventi che possono mettere a rischio la conclusione della compravendita (es. ipoteche, pignoramenti, limitazioni della proprietà ecc…).
Con il preliminare tu come venditore e il tuo acquirente vi impegnate a stipulare il contratto definitivo entro un tempo stabilito dall’accordo stesso.
Il giorno stabilito per il rogito vi troverete infine davanti al notaio, ufficializzando così il trasferimento della proprietà e concludendo di fatto la compravendita immobiliare.
Arrivati alla fine di questo articolo, avrai senz’altro capito che la fase di accettazione della proposta di acquisto è uno degli step più delicati della compravendita immobiliare.
Come abbiamo visto, infatti, una volta comunicata l’accettazione al tuo acquirente hai preso una decisione da cui non puoi tornare indietro.
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Alessio
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