Eccoci qui con un’altra storia di Orrori Immobiliari. Oserei dire che quella che ti sto per raccontare, è una delle storie più clamorose capitate alla nostra Agenzia, e scoprirai presto il perché!
Ogni storia è senza dubbio diversa dall’altra e i nostri clienti hanno dovuto affrontare le più diverse disavventure per vendere la loro casa, ma alcuni elementi sono quasi sempre in comune tra i proprietari:
- spesso le persone che vendono la propria casa non sono a conoscenza che la loro abitazione non è idonea per la vendita;
- pochi (o forse pochissimi!) sanno che dietro alla vendita di un immobile ci sta un lavoro complesso e delicato, che consiste oltre nel valutare l’immobile, anche nell’analisi della documentazione (schede catastali, atti Comunali ecc…);
- non sanno che il fatto di essersi rivolti a un’Agenzia Immobiliare per l’acquisto oppure di avere tra le mani un’abitazione di recente costruzione, non è affatto una garanzia! Anche in questi casi gli orrori immobiliari sono in agguato… Ed è proprio quello che è successo a Ivan!
Ecco quindi la storia di Ivan e della sua casa in vendita.
Questa vicenda ha inizio a Corzano, un piccolo paese della bassa bresciana. Ivan ci contatta tramite una pubblicità vista su Facebook, perché ha urgenza di vendere una villetta in trifamiliare, essendosi da poco separato dalla compagna.
Ivan e la sua compagna, avevano acquistato questa abitazione nel 2009, anno in cui la costruzione è stata ultimata. La villetta è quindi di recente costruzione e inserita in un contesto trifamiliare.
Dopo questo primo contatto, ci accordiamo per la visita dell’immobile e il giorno indicato mi presento all’appuntamento. L’abitazione di Ivan e della sua compagna appare da subito ben curata e gradevole.
La villetta è disposta su due livelli con una mansarda e un piano interrato. Anche gli ambienti interni mostrano il buon gusto di Ivan e della compagna in fatto di arredo, che è di tipo moderno e ben abbinato sia per colori che per utilizzo dello spazio.
Spiego a Ivan e alla compagna il nostro modo di lavorare e anticipo che effettuerò una valutazione approfondita con lo scopo di individuare il giusto prezzo di mercato per l’abitazione, ma prima ancora per stabilire se la villetta è idonea per la vendita.
Per fare ciò dovrò analizzare tutta la documentazione relativa all’immobile e verificare che non ci siano difformità.
Ivan e la compagna, a tal proposito, si mostrano tranquilli, dal momento che la loro abitazione è piuttosto recente e dal fatto che non hanno attuato modifiche strutturali nel corso degli anni.
Procedo dunque all’analisi della documentazione e come primo passo scarico le planimetrie dal Catasto. Ecco che qui mi ritrovo la prima sorpresa: innanzitutto l’anno della documentazione è il 2012 e non il 2009.
Chiedo spiegazioni a Ivan, il quale mi racconta che quando ha acquistato la casa, il costruttore gli ha comunicato che era tutto “in ordine” a livello di documentazione e che avrebbe solo dovuto far accatastare la mansarda.
Nel 2012 hanno provato a vendere la villetta tramite un’altra Agenzia del territorio, senza successo. Quando questa Agenzia ha analizzato l’immobile, gli è stato nuovamente raccomandato di far accatastare il piano mansardato. Hanno così chiamato un geometra che ha proceduto in tal senso. Ivan si è fidato di questa Agenzia ed è convinto di avere tutte “le carte” in ordine.
Le sorprese, però non sono affatto finite.
Dopo aver preso visione dell’accatastamento della mansarda, spiego a Ivan che in Comune deve esserci un progetto che ne autorizza la costruzione. Oppure, in alternativa, dovrebbe risultare una pratica edilizia che andrebbe a sanare la situazione del sottotetto.
Ivan, però, non ricorda alcuna pratica edilizia, ma sostiene di ricordare molto bene quello che gli è stato comunicato dal costruttore, ovvero che la mansarda era solo da accatastare.
Per approfondire la questione, richiediamo l’accesso agli atti in Comune. Nel frattempo, mettiamo in vendita l’abitazione e nel giro di una ventina di giorni troviamo un possibile acquirente.
Avendo in corso la verifica degli atti depositati in Comune, per trasparenza informiamo il potenziale acquirente che la vendita è subordinata alla pratica edilizia in Comune, che autorizza la costruzione della mansarda. Questo a tutela di entrambe le parti, acquirente e venditore.
Troviamo anche un accordo economico e dopo 30 giorni il Comune ci fornisce la documentazione riguardo alla casa di Ivan.
Devo ammettere che non mi sarei mai aspettato di scoprire un pasticcio del genere. Era davvero una situazione grave, da diversi punti di vista.
Scopro che nel progetto originario del 2009, anno di costruzione della villetta, IL PIANO MANSARDATO NON È MAI STATO AUTORIZZATO DAL COMUNE!
Inoltre, cosa ancora più grave, risulta che tutta l’area del sottotetto è comune alle 3 unità immobiliari!
Un vero disastro.
Quello che ha lasciato senza parole in primis me, ma anche Ivan e la sua compagna, è il fatto che nel 2012 un’Agenzia Immobiliare e un geometra hanno preso in mano la situazione di questo immobile e, infischiandosene di tutti i regolamenti, hanno accatastato una parte comune alle altre abitazioni, facendola risultare di proprietà esclusiva della villetta!
Si tratta di un fatto così grave, che può prevedere la radiazione del geometra dall’albo. Inoltre, denota una disonestà e incompetenza da parte dell’Agenzia che ha proposto questa azione senza verificare le pratiche edilizie in Comune
Dopo questo primo momento di incredulità e anche di sconforto da parte di Ivan e della sua compagna, ci rimbocchiamo le maniche e cerchiamo di capire come sistemare questo caos.
Innanzitutto abbiamo informato di tutta la situazione l’acquirente, che ha compreso la questione e ha confermato il suo interesse nel procedere all’acquisto, una volta sistemate tutte le pratiche del caso.
In secondo luogo, abbiamo chiamato il nostro tecnico interno di fiducia per farci spiegare come procedere, dopo aver preso contatti con il Comune.
Per sistemare la questione abbiamo dovuto anche interpellare gli altri 2 vicini, dal momento che il problema riguarda anche le loro unità abitative, trattandosi di un’area comune. Fortunatamente si sono dimostrati disponibili, essendo anche loro interesse per una futura vendita sistemare la situazione.
Da qui si sono susseguite una miriade di operazioni, te le riassumo brevemente: è stata richiesta una pratica edilizia che autorizza la costruzione del piano mansardato, è stato necessario inoltre frazionare l’area comune in 3 sottotetti, facendoli diventare ognuno di proprietà esclusiva delle singole abitazioni.
Di mezzo ci sono state spese di ogni tipo, tra atto notarile, geometra, pratica catastale, oneri da pagare al Comune… E la storia non è ancora conclusa! Infatti, per sistemare la questione sono necessari dei tempi tecnici, quindi ad oggi Ivan e la sua ex compagna stanno aspettando la conclusione di tutti i lavori.
La spesa prevista si aggira attorno ai 9.000/10.000 euro, soldi che i nostri clienti DEVONO SPENDERE ANCORA PRIMA DI VENDERE!
Tutto questo è accaduto perché Ivan si è fidato del costruttore, che gli ha dato delle informazioni palesemente false, vendendogli una parte di casa non regolare (la sua mansarda risulta per 2/3 proprietà dei vicini di casa!)
In secondo luogo, Ivan si è affidato a un’Agenzia e a un tecnico non solo incompetenti, ma anche furbi! Il tutto a danno di Ivan e della sua compagna.
Quello che ti deve insegnare la storia di Ivan è che tutte queste difformità SONO STATE DA NOI IDENTIFICATE SUBITO, PRIMA DELLA VENDITA e questo ha consentito una tutela dell’acquirente e del venditore.
Se non avessimo fatto l’accesso agli atti in Comune e la questione fosse emersa in una fase successiva, Ivan e la sua compagna potevano andare incontro a guai seri, addirittura al risarcimento dei danni nei confronti dell’acquirente.
Quello che è successo a Ivan e alla sua compagna purtroppo non è così raro, anche se questa è una delle storie più incredibili che la nostra Agenzia si è trovata ad affrontare.
Queste difformità possono riguardare davvero qualsiasi immobile, anche di recente costruzione e, ahimè, anche quando c’è di mezzo il lavoro di un’Agenzia (vedi proprio la storia di Ivan!).
Ti raccomando quindi di prestare sempre la massima attenzione nello scegliere gli specialisti a cui affidi la vendita del tuo immobile, non tutti purtroppo lavorano seriamente e questa storia ce lo insegna.
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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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