Quando decidi di vendere casa e di affidarti a un’agenzia immobiliare, quasi sicuramente ti verrà chiesto di firmare l’incarico di vendita.
Dico “quasi sicuramente” perché purtroppo sono ancora tanti i colleghi che lavorano con mandati verbali a causa dei proprietari che non vogliono impegnarsi con una singola agenzia e affidano la propria casa a diversi agenti, credendo di avere più possibilità di vendita.
Anch’io, all’inizio della mia carriera, quando credevo che le vendite fossero solo una questione di numeri e fortuna, ho commesso lo stesso errore. L’ho pagato caro sulla mia pelle, però, e più di una volta.
Se anche tu che vuoi vendere casa hai questa convinzione, lasciami dire che questo modo di pensare ti farà perdere un sacco di soldi e tempo!
Faccio questo lavoro da parecchi anni ormai e, dopo aver ideato insieme ai miei collaboratori un metodo di vendita che ci permette di chiudere compravendite nel breve periodo, ho deciso di agire diversamente dalle altre agenzie. Te lo possono confermare le centinaia di testimonianze di clienti soddisfatti che puoi leggere sul nostro sito.
Immagino che starai pensando:
“Dare l’esclusiva o meno a un’agenzia immobiliare non cambia niente, anzi… se non mi vincolo e metto in competizione più professionisti, faranno di tutto per aiutarmi a raggiungere il mio obiettivo per primi. E poi tanto le agenzie sono tutte uguali: mettono un annuncio su internet e il gioco è fatto. Ho sentito tanti miei amici che, una volta firmato il mandato, continuavano a essere richiamati per abbassare il prezzo di vendita, perché altrimenti non avrebbero trovato potenziali acquirenti.
E se poi voglio svincolarmi dovrò pagare delle penali, ci sarà di sicuro qualche clausola strana nel contratto che non so interpretare bene e chissà a che problemi andrò incontro. Meglio non firmare niente!”
Ecco, se hai fatto questo ragionamento ti capisco: è il dialogo interiore di quasi tutti i proprietari che si avvicinano a un’agenzia immobiliare per vendere la loro casa.
Questo perché ne avrai sentite di cotte e di crude. Magari ti avranno parlato di pratiche scorrette. Ma bada bene: il nostro è un lavoro difficile perché è molto di più del semplice aprire la porta di un immobile.
Quando si vende o si compra una casa si ha a che fare con soldi, sogni, sacrifici e cambiamenti radicali: non si può giocare con la vita delle persone come in molti hanno fatto e fanno tuttora. Un vero professionista del settore lo sa. E, se vuoi approfondire questo argomento, ti consiglio di leggere il mio articolo “Perché non devi pagare la provvigione all’agente immobiliare”.
Uno specialista dell’immobiliare ha il dovere di far sembrare una cosa semplice anche se non lo è: deve gestire una compravendita con tutta la trasparenza e la professionalità che questa richiede, tutelando tutte le parti coinvolte.
E a proposito di trasparenza voglio spiegarti e metterti in guardia su cosa puoi trovare all’interno di un mandato di vendita, evidenziando gli argomenti più caldi a cui prestare attenzione in modo da essere consapevole di cosa stai firmando.
Cos’è un mandato di vendita immobiliare?
Un mandato di vendita immobiliare è il contratto che stipuli con l’agenzia immobiliare per autorizzarla a occuparsi della vendita della tua casa. Il documento serve a regolare il vostro rapporto: con esso conferisci all’agente il mandato di trovare un acquirente per la tua casa.
Nel testo trovi una breve descrizione della tua abitazione seguita dalle condizioni a cui è sottoposto il rapporto che stringi con l’agente.
In tutti gli incarichi puoi leggere:
- le condizioni relative alla vendita;
- la durata dell’incarico;
- eventuali clausole di esclusiva;
- il compenso dell’agenzia;
- gli obblighi dell’agenzia;
- la regolamentazione delle visite e della raccolta della documentazione.
Quasi tutte le agenzie utilizzano moduli prestampati che vengono spesso letti in modo frettoloso. Ti parlano di incarichi standard e non si soffermano a spiegarti bene cosa stai firmando. Fai attenzione!
I contratti non sono tutti uguali e le clausole possono contenere dei cavilli che ti incastrano in un rapporto sconveniente, senza possibilità di svincolarti. Non temere, però: per fortuna sono tanti anche i professionisti onesti che non usano questi metodi scorretti.
Ma quali sono i punti del mandato di vendita a cui prestare più attenzione? Vediamoli insieme nel dettaglio.
1. Le condizioni relative alla vendita
Tra le condizioni relative alla vendita trovi indicato il guadagno che vuoi ottenere. Non si tratta del prezzo che verrà esposto in pubblicità, ma della cifra che intendi accettare da un potenziale acquirente: è quello per cui l’agenzia si impegnerà a lavorare.
Tieni presente che, in tutti i mandati di vendita, qualora arrivasse una proposta di importo pari a quello espresso sul documento, l’agenzia avrebbe il diritto di ricevere la provvigione perché ha svolto il proprio lavoro come da accordi. Quindi, prima di scrivere qualsiasi cifra sul mandato, ragionaci bene perché ogni ripensamento potrebbe costarti caro.
Se invece dovesse arrivare un’offerta inferiore all’importo scritto sul mandato, la scelta di accettare o no un eventuale proposta spetterebbe solo ed esclusivamente a te, senza nessuna pretesa da parte dell’agenzia.
2. La durata dell’incarico
L’incarico ha sempre una sua data di scadenza: la maggior parte delle agenzie immobiliari indica un periodo di tempo il più lungo possibile in modo da vincolare i venditori.
A fare questo sono soprattutto le realtà che non hanno una strategia di vendita e che lavorano con mandati lunghi perché acquisiscono anche case fuori prezzo che poi ribassano nel corso dell’incarico.
Come ho ripetuto più volte, la strategia giusta da adottare è quella di vendere il prima possibile per realizzare il massimo guadagno, non di ribassare il prezzo dell’immobile. Non servono anni per vendere una casa: serve un metodo di vendita efficace che parta da un’analisi specifica della proprietà per individuare il giusto prezzo di mercato.
Per questo io e i miei collaboratori abbiamo deciso che i nostri mandati di vendita in esclusiva durano da un minimo di 3 mesi a un massimo di 6. Questo è già un tempo sufficientemente lungo e adeguato in cui la tua casa può essere venduta al giusto prezzo.
Presta attenzione al fatto che in alcuni mandati potrebbe esserci una clausola di rinnovo automatico. In tal caso, se non invii una disdetta scritta nei termini stabiliti, il contratto riparte per un uguale periodo di tempo e alle medesime condizioni. Ci teniamo a rassicurarti: nei nostri mandati non troverai mai nulla del genere.
3. L’esclusiva
Molti mi chiedono cosa significhi firmare un incarico in esclusiva.
La risposta è semplice: significa affidare la vendita del proprio immobile solo all’agenzia prescelta per tutta la durata dell’incarico, senza la possibilità di conferire mandato ad altri agenti o di effettuare trattative private.
La clausola dell’esclusiva quindi limita la tua libertà contrattuale e ti impedisce di rivolgerti ad altri agenti immobiliari, anche nel caso in cui l’operato dell’agenzia prescelta non ti soddisfi. Ma ti assicuro che, come scrivevo all’inizio, conferire l’incarico a più agenti non significa avere più opportunità di vendere.
Quando firmi un mandato di vendita, a prescindere dall’esclusiva, assicurati di aver scelto un professionista specialista del mercato immobiliare: un’agenzia che faccia di tutto perchéil tuo affare vada a buon fine.
Nel mio blog troverai anche un interessante articolo in merito al dare o meno il mandato in esclusiva ad un’agenzia immobiliare.
4. Il compenso dell’agenzia
Nel punto del documento dedicato al compenso trovi informazioni su quando e quanto pagare il tuo agente. In particolare sono indicate le condizioni che fanno scattare il tuo obbligo a corrispondere la provvigione e la percentuale da versare.
Per legge, l’agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione nel momento in cui avviene l’accettazione della proposta di acquisto da parte di un potenziale acquirente. Questa dovrà essere versata contestualmente al contratto preliminare di vendita.
L’incarico di vendita potrebbe contenere una clausola che obbliga il cliente a corrispondere la provvigione al mediatore anche nel caso in cui l’immobile venga venduto alla scadenza del mandato a una persona in precedenza segnalata dallo stesso. Questo serve a evitare che le parti aspettino la scadenza del contratto con l’agenzia immobiliare per poi stipulare la vendita ed evitare il pagamento della provvigione.
Altre volte nell’incarico può essere indicata una somma da corrispondere a titolo di rimborso spese nel caso in cui tu riesca a vendere senza l’aiuto di un professionista o voglia revocare il mandato all’agente per altri motivi. Presta particolare attenzione a questa parte del documento, perché i ripensamenti potrebbero causare spese impreviste.
Nei mandati di vendita di Salvi Immobiliare non troverai nessuna penale: con me e i miei collaboratori, la provvigione è prevista solo in caso di vendita.
5. Gli obblighi dell’agenzia
Nell’incarico di vendita è indicato in breve il servizio offerto dall’agenzia, che può includere pubblicità, assistenza, consulenza e supporto professionale al venditore, e assunzione di tutte le spese relative alle attività menzionate.
6. Visite e raccolta della documentazione
Al termine del documento viene specificato l’obbligo del venditore di fornire tutta la documentazione relativa all’immobile necessaria all’agente per compiere il proprio lavoro, nonché di segnalargli eventuali modifiche di fatto o diritto dello stesso. Mi riferisco a planimetrie, atto di provenienza, certificati e concessioni varie. E ricorda: questo punto è molto importante!
Mi è capitato di incontrare proprietari poco disponibili a fornirmi questo materiale: un vero professionista, in casi simili, non procede alla messa in vendita della casa, perché deve tutelare anche i potenziali acquirenti da possibili irregolarità.
Quanto alle visite, infine, è prevista la possibilità di accesso all’immobile dell’agente e dei potenziali acquirenti previo avviso al venditore.
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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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