Quando decidi di comprare casa, devi essere consapevole di tutti i passaggi che devi affrontare per realizzare una compravendita immobiliare in sicurezza e avere sempre sotto controllo la situazione.

Molte persone non sanno minimamente a cosa vanno incontro e mi chiedono cosa devono fare prima di arrivare al rogito notarile.

Il preliminare di compravendita immobiliare, o compromesso, è il passo più importante che precede il rogito notarile.

Il preliminare di compravendita, e’ un contratto in forma scritta fra due o piu’ parti in cui il proprietario si obbliga a vendere alla parte acquirente l’immobile di sua proprietà tipicamente a fronte di un corrispettivo in denaro (o talvolta anche a fronte di una permuta) e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo; quindi si impegnano successivamente a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Il più delle volte le persone mi chiedono se il contratto preliminare di compravendita va registrato all’Agenzia delle Entrate.

Certo che la registrazione è obbligatoria: è da sempre che è così ma l’obbligo nello specifico è venuto a galla da quando la legge ha posto a carico degli agenti immobiliari la responsabilita’ solidale per la registrazione del preliminare, e da quando i notai iniziano a chiedere se c’e’ un preliminare registrato in virtu’ di un versamento di una caparra antecedente alla data del rogito notarile.

Cosa significa questo?

Ti semplifico meglio questo concetto: per l’Agenzia delle Entrate qualche anno fa era molto più difficile verificare se in una compravendita era stato stipulato un preliminare (che doveva essere registrato); attualmente, siccome il notaio sull’atto di compravendita deve riportare gli estremi di pagamento del prezzo e i modi in cui è stato pagato (quindi l’eventuale caparra), per l’Agenzia delle Entrate al giorno d’oggi è davvero molto semplice andare a leggersi tutti gli atti di compravendita e verificare questa cosa.

In virtù di questo, se c’è stato un versamento dell’acquirente a favore del venditore antecedente all’atto di vendita, è molto probabile che ci sia stata la stipula di un preliminare in quei giorni perchè nessuno versa una somma di denaro senza la tutela di una scrittura che garantisca questo passaggio.

All’Agenzia delle Entrate basterebbe davvero poco per rintracciare tutti i furbi che non hanno registrato i preliminari e andare a riprendersi le dovute imposte non versate.

Devi sapere che la registrazione di un preliminare di compravendita immobiliare deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sua stipula e le imposte dovute sono le seguenti:

• 200 euro di imposta di registro
• imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe

Se alla stipula del prelimare è stata versata una somma di denaro (caparra o acconto prezzo) sarà dovuta l’imposta proporzionale di registro:

• 0,5% sulle somme versate come caparra confirmatoria
• 3% sulle somme versate come acconto prezzo

In questi casi, ti verranno scalate dalle tasse che devi sostenere per l’acquisto della casa e che verserai al momento dell’atto definitivo davanti al notaio.

Tieni presente che l’obbligo di registrazione e’ soprattutto fiscale, nel senso che sicuramente dal punto di vista giuridico gli da’ data certa, ma il preliminare e’ comunque un atto privato valido a prescindere dalla registrazione.

Immagino che a questo punto ti starai chiedendo: va bene la registrazione, ma quand’è che viene fatto il preliminare di compravendita?

Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.

Il motivo per il quale si stipula il preliminare di compravendita è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi.

Se la proposta di acquisto viene fatta inserendo tutte le condizioni, gli elementi essenziali del contratto e viene utilizzata una modulistica che prevede all’accettazione da parte del venditore della stessa, che questa diventi automaticamente con tutti gli effetti obbligatori una promessa di compravendita immobiliare, un successivo preliminare di compravendita non si rende necessario.

Oppure, entro i 20 gg successivi dalla conclusione della proposta di acquisto, generalmente si stipula un nuovo contratto preliminare che per novazione va a sostituire il precedente contratto (la proposta di acquisto).

Se si stipula un nuovo contratto preliminare, i contenuti devono essere i medesimi riportati nella proposta con eventuali correzioni o l’inserimento di qualche particolare che era sfuggito nella precedente scrittura.

Per quanto mi riguarda, trovo la prima soluzione la più corretta, ma il mio consiglio in ogni caso è quello di non strappare mai nessuna proposta o contratto anche fatto in precedenza perche’ per una virgola o per una frase solitamente riportano sempre cose diverse rispetto a quello che si e’ concordato dopo.

Ma cosa succede se nonostante sia stato fatto il preliminare di compravendita una delle due parti non riesca a concludere la vendita nonostante gli impegni presi?

Credimi che è una situazione che per un motivo o per l’altro – anche per colpa di agenti immobiliari che non fanno le dovute verifiche – potrebbe verificarsi, ed essendoci un contratto questa spiacevole situazione è regolamentata dalla legge per tutelare entrambe le parti.

I casi sono 2:

• Se l’acquirente al preliminare versa una caparra confirmatoria e poi non riesce a portare a termine la vendita per un motivo imputabile a lui questa va persa a favore del venditore.
• Se invece una volta fatto il contratto preliminare il venditore si tira in dietro e non riesce o non vuole più vendere la casa, l’acquirente ha diritto al doppio della caparra.

Per evitare di trovarti in questa spiacevolissima situazione dopo aver firmato una proposta di acquisto o un preliminare di vendita, scegli bene l’agenzia immobiliare a cui affidi i tuoi soldi e accertati sempre che vengano effettuate come si deve alcune verifiche importantissime come le ispezioni ipotecarie, verifiche catastali ed urbanistiche.

L’agente immobiliare che ti dice che ha fatto tutte le verifiche ma non ti fa vedere nessuna documentazione inerente la casa che stai comprando, mettilo subito da parte e vai a trovare un consulente immobiliare specializzato nel vendere case.

Alla prossima e buon acquisto!

Alessio Salvi

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