Quasi tutte le agenzie immobiliari presenti sul mercato cercano di soddisfare QUALSIASI tipologia di proprietario che vuole vendere casa.
Questo significa che appena intravedono la possibilità che una persona possa mettere in vendita la propria casa lo tempestano di chiamate e cercano di soddisfare qualsiasi sua esigenza, sia in termini di prezzo che di tempistiche di vendita in modo da accaparrarsi la casa da vendere.
Se vuoi vendere casa, ORA ti svelo una grande verità che ti farà vedere gli agenti immobiliari sotto un’altra luce…
Devi sapere che nel mio lavoro, è considerato un grandissimo agente immobiliare chi è BRAVO AD ACQUISIRE CASE DA VENDERE.
Questo perchè il ragionamento degli agenti immobiliari è che più case ho da vendere e più ho probabilità di fare la vendita.
Ecco perchè tantissime agenzie immobiliari hanno come METODO DI ACQUISIZIONE, quello di mandare in giro dei ragazzini impreparati a suonare i campanelli con lo scopo di trovare proprietari di case in procinto di vendere.
Questi agenti improvvisati, ma ben istruiti sulle quattro frasi da dire per acquisire il mandato, PROMETTONO MARI E MONTI ai malcapitati proprietari che, poi, gli affidano l’incarico perché lusingati dal fatto che tutte le loro aspettative di prezzo e tempistiche sono accolte senza nessun indugio.
E’ vero che un portafoglio immobili ricco permette di offrire più alternative/scelte ai potenziali acquirenti e, di conseguenza, vendere ma… quando si acquisisce un’abitazione si DEVE LA VERITA’ AI PROPRIETARI riguardo a TUTTE le dinamiche della vendita.
Questa metodologia (più che altro la definirei STRATEGIA) delle PROMESSE IRREALIZZABILI e della VOLONTA’ DI ACCONTENTARE TUTTI I PROPRIETARI DI CASA, persino QUELLI CON LE RICHIESTE PIU’ DISPARATE, viene messa in atto solo all’inizio: POI, una volta avuto l’incarico, ti chiamano per farti abbassare il prezzo e/o mostrarti eventuali problematiche.
Risultato: screditano gli agenti immobiliari seri che lavorano in modo corretto e trasparente.
Un VERO PROFESSIONISTA, invece, ti dice SUBITO le cose come stanno. STOP!
Ciò permetteva loro di fare grandi promesse ai proprietari perché un cliente disposto a comprare lo si trovava sempre, anche disposto ad accettare le richieste più assurde del suo venditore.
OGGI NON E’ PIU’ COSI’: SONO GLI ACQUIRENTI PRONTI A COMPRARE CASA CHE HANNO PIU’ POTERE DI ACQUISTO.
Magari è capitato anche a te di aver venduto casa dal 2000 al 2010 e di averci guadagnato € 30.000 in più rispetto al suo reale valore OLTRE ad avere la possibilità di rimanervi per 12 mesi per trovare con calma un’altra abitazione: in sostanza di essere accontentato dal tuo acquirente in TUTTE le tue richieste.
Ripeto, oggi non è più così.
La cruda verità è che oggi, se provi a realizzare anche solo 10.000 € in più dalla tua casa, rischi di tenerla invenduta per anni.
Se ti aspetti di trovare “l’intenditore di turno” che ti dà di più perché hai rifatto il bagno 10 anni fa con delle mattonelle di prima qualità o hai sbiancato le travi in legno lo scorso anno, mi spiace dirtelo, ma la tua casa continuerà ad essere meta dei cosiddetti “turisti immobiliari”, senza ricevere nemmeno uno straccio di offerta.
E più ti ostinerai in questa ricerca ossessiva, più la tua casa rimarrà sul mercato e più si svaluterà col tempo con la conseguenza che ricaverai molto meno dalla vendita (sempre che tu riesca a vendere!)
Ogni anno che passa la tua casa deperirà e, come tutte, avrà bisogno di manutenzione che, se non verrà fatta, ti costringerà a svenderla.
Quindi, per evitare che questo accada anche a te, ho ideato, insieme a miei collaboratori, UN METODO DI VENDITA con delle linee guida da seguire e rispettare.
Se vuoi vendere ma non intendi seguire queste linee guida, noi NON PRENDEREMO L’INCARICO DI VENDITA A TUTTI I COSTI, assecondando le richieste più bizzarre e irrealizzabili.
Per queste, come ti dicevo prima, ci sono migliaia di altre agenzie immobiliari che sono pronte ad accontentarti e che terranno la tua casa in vendita solo come specchietto delle allodole per venderne altre.
Io penso, invece, che nel rapporto fra agente immobiliare e proprietario di casa sia di fondamentale importanza partire da subito con il piede giusto, per trovare l’acquirente in breve tempo e chiudere senza intoppi la vendita.
Molti colleghi si lamentano di aver preso proposte di acquisto ma non di aver concluso l’affare perché il proprietario di casa ha cambiato idea e ha deciso di NON VENDERE PIU’.
Secondo me il problema è A MONTE, nel senso che, se una persona non è convinta di vendere la propria casa, è inutile trattarne la vendita.
Sarebbe meglio spiegare SUBITO al proprietario tutte le dinamiche della vendita e ciò a cui va incontro e, poi, concludere dicendo:
“Adesso sa perfettamente tutto ciò a cui va incontro vendendo casa e la natura dell’operazione che deve fare; se non è ancora sicuro di vendere, non c’è problema: quando sarà davvero convinto, può tranquillamente contattarmi in agenzia.”
I ripensamenti non devono esserci una volta messa in vendita la casa.
Detta così sembra che i proprietari di casa siano tutti impazziti, ma per me la realtà è un’altra…
LA VENDITA DI UNA CASA è un’operazione complessa per cui SERVE assolutamente UNA PIANIFICAZIONE BEN PRECISA E STUDIATA A TAVOLINO TRA IL PROPRIETARIO DI CASA E L’AGENTE IMMOBILIARE.
Ma cosa intendo per pianificazione?
- Analisi di mercato – Ovvero fare un analisi del mercato immobiliare di case simili a quella da vendere nella zona in cui si trova.
- Individuazione del prezzo CORRETTO di vendita – Non sto parlando del prezzo da mettere in pubblicità, ma di quello che REALISTICAMENTE potrebbe essere la maggior somma che è possibile realizzare dalla vendita della casa e che viene stabilito in funzione dell’analisi di mercato. Mi capita spesso che il prezzo risultante dalla mia valutazione non corrisponda alle aspettative del proprietario di casa. Se la distanza fra la mia valutazione e la richiesta del proprietario è molta perchè VUOLE LUI FARE IL PREZZO DELLA CASA, in questi casi, lascio l’incarico a tutte quelle agenzie immobiliari che A PAROLE VOGLIONO ACCONTENTARE chi vende casa e acquisiscono anche quelle a prezzi irrealizzabili per metterne una in più nel proprio portafoglio immobili e tenerla invenduta per anni.
- Verifica di un eventuale presenza di un mutuo sulla casa da vendere – Molti agenti immobiliari, verificano questo aspetto SOLO nel momento in cui ricevono una proposta di acquisto, scoprendo poi che il mutuo presente è ben superiore al valore stesso della casa. In questi casi va verificato da subito questo aspetto per capire se la vendita della casa è possibile oppure no.
- Tempistiche per liberare l’immobile e per l’eventuale riacquisto – Insieme si stabiliscono i tempi in cui dovrai lasciare libera la casa una volta trovato l’acquirente. Verosimilmente, devono essere delle tempistiche fattibili. Se pensi di trovare l’acquirente che ti dia 10-12 mesi di tempo per lasciare la tua casa credo proprio che siamo fuori strada! Di solito le tempistiche si aggirano intorno ai 3-4 mesi di tempo da quando si stipula il preliminare; in alcuni casi siamo arrivati a dare al venditore 6 mesi di tempo, ma credimi che sono casi eccezzionali in cui c’è da trovare anche un acquirente che non abbia fretta. Se vuoi leggere un articolo che avevo scritto in precedenza sull’argmento eccoti il link —> http://www.salvi-immobiliare.it/attenzione-scopri-perche-non-stabilire-da-subito-i-tempi-di-consegna-della-tua-casa-potrebbe-farti-saltare-la-vendita/
- Fattibilità per eventuale acquisto futuro – In funzione della cifra netta che rimane al proprietario di casa, se questo vuole riacquistare bisogna verificare ANTICIPATAMENTE se esistono soluzioni disponibili sul mercato che incontrano le esigenze sia abitative che di budget in modo da non trovarsi impreparati quando è il momento di muoversi.
- Eventuali piccoli lavori da fare sulla casa per renderla più appetibile sul mercato e valorizzarla – Devi sapere che a tutte le persone che vendono casa con me, do sempre delle guide con dei consigli pratici che possono aiutare a velocizzarne i tempi di vendita.
- Studio per l’organizzazione delle visite con i potenziali acquirenti – Come avevo già scritto in un precedente articolo che puoi leggere a questo link —-> http://www.salvi-immobiliare.it/una-regola-che-nessun-agente-immobiliare-ti-dice-se-vuoi-vendere-casa/ è molto importante gestire bene le visite per vendere velocemente la tua casa.
- Firma del mandato di vendita – Purtroppo i contratti di molte agenzie hanno ancora delle clausole particolari con penali e rinnovi automatici che non vengono nemmeno spiegate ai proprietari di casa. Credo che la trasparenza sia tutto in ambito lavorativo ed è per questo motivo che ho cercato di semplificare il nostro mandato di vendita senza clausole capestro, ovvero nettamente sbilanciate a favore di una parte e a discapito di un’altra.
- Stabilire la provvigione dell’agenzia – Ecco il tasto dolente…..A parte le battute, la provvigione deve essere discussa in fase di incarico di vendita in modo che il proprietario sa a cosa va incontro. Inoltre, per non creare problemi è meglio che venga discusso discusso già da subito il compenso anche in caso di offerta inferiore al prezzo pattuito e deve essere messo nero su bianco PER EVITARE RIPENSAMENTI E FRAINTENDIMENTI.
Questi sono solo alcune considerazioni che io e i miei collaboratori facciamo con i proprietari di casa che ci chiamano per affidarci l’incarico di vendita.
Questa è la programmazione GIUSTA per vendere casa in modo agevole, sicuro, veloce e bene!
Se vuoi vivere LA VENDITA DI CASA TUA nel miglior modo possibile, l’unica possibilità che hai è quella di affidarti a dei consulenti immobiliari professionisti Specializzati nella Vendita di Case…
Se desideri una consulenza personalizzata in funzione delle tue esigenze per vendere la tua casa a Brescia e provincia, non aspettare…chiamami al 3937464374 o vieni a trovarmi in Studio in Via Ugo Foscolo n.2 a Borgosatollo (BS).
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Come sempre ti auguro una buona vendita!
Alessio Salvi
PS: Incarico di vendita IN esclusiva o NON esclusiva? Se questo è il dilemma clicca qui sotto: http://www.salvi-immobiliare.it/incarico-di-vendita-in-esclusiva-o-non-esclusiva-questo-e-il-dilemma-leggi-qui/
