Rieccoci con un’altra storia da raccontare, che parla di abitazioni, di venditori, ma soprattutto di orrori immobiliari!
In questa Rubrica ti raccontiamo le avventure e le mille peripezie che hanno vissuto molti dei nostri clienti e che potrebbero riguardare anche te, se hai deciso di mettere in vendita la tua casa.
In tanti anni di lavoro ho potuto vedere i casi più disparati ma ogni volta rimango stupito della quantità di “orrori immobiliari” che si nascondono nelle abitazioni, proprio sotto i nostri occhi (sì, forse anche sotto ai tuoi!).
C’è una falsa credenza che persiste nella mente delle persone come te, che vogliono vendere la loro abitazione: credere che la difficoltà più grande nel vendere la casa, sia trovare l’acquirente.
Niente di più sbagliato! “Ma come?”, dirai… “Mi stai dicendo che oggi, in questo periodo di crisi nera, non farò fatica a trovare un acquirente per la mia casa?”.
Questa è la domanda che mi ha rivolto, completamente incredulo, Paolo, di cui ti racconterò la storia tra poco.
Per rispondere alla domanda: NO, la difficoltà non sta nel trovare chi vuole acquistare l’abitazione, ma nell’avere tra le mani un immobile che SIA IDONEO PER LA VENDITA.
Che cosa significa? Devi sapere che solo fino a 10-15 anni fa, erano in vigore leggi diverse per quanto riguarda gli immobili, le ristrutturazioni e le modifiche strutturali delle abitazioni. Inoltre, rispetto ad oggi, c’erano meno vincoli e meno controlli.
Questo ha portato molti proprietari di case, proprio come te, a effettuare nel tempo varie modifiche: allargare un soppalco per guadagnare più spazio, alzare un muro per ricavare due stanze, spostare l’ingresso della casa o costruire un portico che si affaccia sul giardino.
Molte delle modifiche effettuate nelle abitazioni, oggi non sono più a norma (magari non erano a norma nemmeno al tempo e per disinformazione si è proceduto con questi lavori).
Fintanto che l’abitazione resta tra le mani del proprietario, tutto bene. I problemi poi insorgono quando è ora di vendere, così come è capitato a Paolo e a sua moglie, che si sono rivolti a noi per vendere la loro casa. Ecco com’è andata.
Paolo e Caterina (nomi di fantasia) sono una coppia di mezz’età che si è rivolta alla nostra agenzia dopo aver ricevuto per posta una nostra lettera di presentazione.
Dopo le presentazioni, Paolo mi confidato che la nostra lettera è capitata proprio nella loro cassetta della posta con un tempismo perfetto: il motivo per cui lui e la moglie sono seduti di fronte a me, è che vogliono vendere il prima possibile la loro casa.
Prosegue con il racconto Caterina, che mi spiega i dettagli: attualmente vivono a Castenedolo in una villa bifamiliare di recente costruzione (2005), ma ora si rendono conto che, complice l’età che avanza, l’abitazione risulta molto grande per loro e che in futuro non vorrebbero mai ritrovarsi da anziani con una casa troppo difficile da gestire.
L’idea, continua Caterina, è quella di utilizzare il ricavato dalla vendita della villa per acquistare un’abitazione più piccola per lei e il marito, oltre che aiutare anche la figlia Grazia ad acquistare la sua casa.
Dopo aver ascoltato le necessità dei coniugi, spiego loro come procederemo.
Il primo step sarà quello di vedere direttamente l’immobile e di analizzare “le carte”, effettuando la nostra VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO.
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Quando ho spiegato a Paolo e Caterina che anche le abitazioni come la loro, di recente costruzione, possono nascondere abusi insanabili che rendono la casa non vendibile, devo dire che la loro prima reazione è stata di incredulità e soprattutto di scetticismo. Entrambi hanno espresso un forte dubbio che situazioni di questo tipo potessero riguardare la loro casa.
Invece, come scoprirai tra poco, gli “orrori immobiliari” erano proprio sotto il loro naso! Continua a leggere per scoprire di cosa si tratta.
Ascoltate le esigenze dei clienti, ci accordiamo direttamente per il sopralluogo e mi reco quindi sul posto. Complice anche una bellissima giornata di sole, giunto all’indirizzo indicato mi trovo davanti a una bellissima immagine, come se fosse una cartolina.
Davanti ai miei occhi si presenta una bellissima villa bifamiliare con un grande giardino tutt’intorno. Devo ammettere che, nonostante veda case praticamente tutti i giorni, con questa sono rimasto meravigliato.
L’abitazione è davvero bella e non passa sicuramente inosservata, viste anche le ampie metrature sia della casa che del giardino. Ad accogliermi puntualissimo, trovo Paolo che mi invita ad entrare.
Superato il cancello, ci avviamo lungo un piccolo vialetto piastrellato che attraversa il giardino, curato nei minimi dettagli, che conduce direttamente al portone d’ingresso. L’abitazione, a una prima occhiata, si mostra davvero in ottimo stato.
Già vedendo la casa dall’esterno, mi rendo conto del valido motivo che spinge Paolo e Caterina a vendere: per quanto questa casa sia stupenda, non è proprio la sistemazione più comoda per due futuri anziani.
Tenere un’abitazione di questo tipo, con metrature così ampie sia degli interni che del giardino, richiede sicuramente molta energia e fatica, oppure, in alternativa, una spesa notevole per del personale che se ne possa occupare.
Giunti all’ingresso della villa, sul portone mi attende Caterina, che mi guida nella visita dell’intera proprietà e man mano mi racconta la loro storia. Anche gli interni appagano la vista e non deludono affatto le aspettative che mi ero creato guardando la casa dall’esterno.
Mentre ci spostiamo da una stanza all’altra, la signora mi spiega che hanno acquistato questa casa nel 2005, con l’idea futura di dividere l’abitazione in due appartamenti, nel caso la loro unica figlia, Grazia, avesse avuto bisogno di una sistemazione.
Effettivamente, mi spiega Caterina, questa idea iniziale è venuta buona: nel 2012 Grazia e il marito si sono trasferiti nella villa, dopo aver sistemato il piano seminterrato, adibendolo ad appartamento autonomo.
La villa, infatti, si sviluppa in questo modo: al piano terra troviamo la zona giorno, una camera e un bagno e al piano primo due camere e un secondo bagno. C’è poi il seminterrato dove in parte è accatastato e autorizzato come cantina che è stato adibito ad un vero e proprio “appartamento” per Grazia e il marito. Oltre all’autorimessa.
In pratica, la zona taverna/cantina è stata trasformata in salotto, mentre una parte dell’autorimessa è stata trasformata in zona cucina, a cui si è aggiunta anche un’altra stanza adibita a camera da letto e un bagno.
Dunque, questo interrato al posto di essere una cantina/taverna, è un vero e proprio appartamento, completo di impianto di riscaldamento e con ottime rifiniture
Devo ammettere che nel vedere “l’appartamento” nel seminterrato, qualche dubbio inizia a fare capolino nella mia mente e ho il sospetto che un orrore immobiliare sia in agguato. Ovviamente, non mi sbilancio mai prima di vedere la documentazione, quindi tengo per me questi dubbi.
Procedo con l’analisi della documentazione per effettuare la Valutazione Specifica di Mercato. Come accade spesso, è proprio a questo punto che i miei sospetti trovano conferma!
Scaricando le planimetrie direttamente dal catasto, noto immediatamente che di quello che ho visto nel seminterrato, ovvero la “cucina”, il “salotto”, il bagno e la “camera da letto” di Grazia, non esiste alcuna traccia! Tutta quella zona, infatti, risulta in parte autorizzata catastalmente come cantina, ma soprattutto una gran parte come autorimessa.
In pratica, gran parte di cantina/taverna adibita ad appartamento di Grazia e di suo marito non dovrebbe affatto esistere, e non dovrebbe esserci altro che un grande garage.
Messi al corrente Paolo e Caterina, la loro reazione è di sgomento e di profonda preoccupazione.
Siccome il catasto non è probatorio, li tranquillizzo spiegando che il prossimo step sarà quello di accedere agli atti in Comune e andare a vedere i disegni di progetto depositati.
Analizzando tutte le tavole di progetto, purtroppo otteniamo una conferma del dubbio iniziale: anche i documenti depositati in Comune non mostrano l’esistenza di quel seminterrato adibito ad appartamento che ho visto sul posto.
A questo punto i coniugi sono sull’orlo della disperazione: innanzitutto non si sarebbero mai aspettati di dover affrontare una problematica simile nella loro casa, e in secondo luogo c’è il timore di non poter vendere la villa e quindi di essere bloccati rispetto ai loro progetti futuri.
Come avrebbero fatto a mantenere una casa così grande? Cosa avrebbero fatto poi Grazia e il marito?
La situazione di Paolo e Caterina è più comune di quello che pensi. Posso dirti che fortunatamente una soluzione siamo riusciti a trovarla e che oggi i coniugi vivono sereni in un bell’appartamento a pian terreno con giardino a Mazzano (BS), mentre Grazia e il marito hanno trovato la loro sistemazione grazie anche all’introito della vendita della villa.
Tutto questo, però, non è stato così facile da ottenere e ti spiego il perché.
Quello della villa di Caterina e Paolo è un caso di grave difformità: sulle carte c’è autorizzato un progetto mentre sul posto, in realtà, c’è una situazione completamente diversa (una parte di cantina/taverna adibita ad appartamento anziché una grande autorimessa).
Una difformità urbanistica di questo tipo rende l’abitazione non idonea alla vendita ed è necessario quindi sistemarla, pena impossibilità di vendere.
Ecco cosa hanno dovuto fare Caterina e Paolo per rendere l’abitazione idonea alla vendita:
- pagare la sanzione amministrativa di € 1000,00 ;
- pagare gli oneri essendoci di mezzo un cambio di destinazione d’uso da garage a cantina;
- effettuare un importante pratica edilizia per sanare la difformità;
- effettuare un nuovo accatastamento.
Dopo aver eseguito tutti questi passaggi, finalmente l’immobile è stato reso idoneo alla vendita. In questo caso i clienti sono stati fortunati: si sono rivolti alla nostra Agenzia, abbiamo individuato il problema e li abbiamo aiutati a risolverlo, affiancandoli passo passo.
Per fare tutto questo ci abbiamo messo ben 120 giorni, e questa è davvero la migliore delle previsioni in casi simili.
Come vedi, il rischio di mettere in vendita un’immobile non idoneo è davvero frequente.
Chissà che cosa sarebbe potuto succedere a Caterina e Paolo, se non si fossero rivolti a noi?
I coniugi hanno rischiato di vendere una casa non idonea, e una volta che l’acquirente se ne fosse reso conto, di avere indietro il doppio della caparra, oppure di ottenere un atto di vendita nullo e di dover sborsare fior di soldi di risarcimento.
Troviamo abusi e non conformità in molti degli appartamenti che valutiamo, anche in quelli costruiti di recente, e soprattutto, anche quando c’è stata la mediazione di un‘Agenzia.
Per questo esiste la nostra VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO, l’unico modo per tutelare al 100% chi vende casa.
Problemi come quelli di Paolo e Caterina sono all’ordine del giorno e possono riguardare anche la tua casa. Richiedi subito la tua CONSULENZA GRATUITA cliccando qui!
Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
PS: Inoltre, per lavorare in massima sinergia e trasparenza con te, avrò il piacere di regalarti il nostro COFANETTO PER VENDERE CASA, nella quale troverai:
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