Ciao e bentornato sul blog degli Agenti Immobiliari. Il titolo di questo articolo può far sorridere, ricorda un po’ quei test umoristici che trovi online del tipo “che verdura sei?”.
Ti assicuro, però, che l’intento di questo articolo è assolutamente serio e infatti in queste righe tratterò un argomento di fondamentale importanza nel tuo lavoro di Agente Immobiliare, ovvero la valutazione iniziale dell’immobile.
Sapevi che la prima valutazione è una fase così importante da determinare se riuscirai o meno a vendere un’abitazione con successo?
Ho aggiunto di proposito “con successo”, perché intendo arrivare a una vendita con il giusto profitto. A svendere sono capaci tutti – o quasi!
All’interno della mia Agenzia considero la valutazione un passaggio necessario all’intera compravendita e a questo scopo ho creato un vero e proprio Sistema di Valutazione, che tutti i miei collaboratori conoscono e su cui sono formati.
Nel mio lavoro di tutti i giorni mi rendo conto che il modo di lavorare della mia Agenzia, anche per quanto riguarda la Valutazione Iniziale degli immobili, è totalmente diverso.
Me ne accorgo soprattutto quando incontro persone che hanno già avuto una o più esperienze con un Agente Immobiliare e si stupiscono quando gli mostro il nostro metodo di lavoro.
Rimangono quasi senza parole, perché capiscono che dietro al nostro lavoro c’è molto più che visitare la casa, compilare due carte e aprire la porta ai potenziali acquirenti.
Spesso l’Agente Immobiliare “medio” si limita a una valutazione dell’immobile estremamente superficiale: fa qualche domanda al proprietario sulle metrature, esegue un rapido giro perlustrativo della casa e in meno di mezz’ora “spara” il presunto valore.
Capitano casi in cui è il proprietario a proporre il prezzo di vendita e l’Agente Immobiliare, pur di accaparrarsi il mandato, lo accetta – anche questo è un grande errore.
Forse anche tu, per valutare le abitazioni dei tuoi clienti, ti limiti a questi pochi passaggi sbrigativi e se così fosse non è colpa tua, dal momento che nessuno ti ha spiegato diversamente.
In molte realtà lavorative si procede in questo modo per mancanza di esperienza o semplicemente perché “si è sempre fatto così”.
Il punto però è questo: una valutazione iniziale dell’immobile fatta in modo superficiale, pregiudica la vendita e quindi i tuoi risultati come Agente Immobiliare.
Se sbagli il prezzo di vendita, mettendo un valore iniziale troppo alto rispetto al mercato, la casa rimarrà invenduta. Non solo, l’abitazione che rimarrà a lungo sul mercato, mese dopo mese si svaluterà e diventerà ancora più difficile venderla.
È proprio per questo che, in base a come valuti l’immobile, so dirti che tipo di Agente Immobiliare sei, ovvero se raggiungerai davvero risultati nel tuo lavoro o meno.
All’interno della mia Agenzia ho ideato un vero e proprio Sistema di Valutazione basato su 6 passaggi ben definiti, su cui i miei collaboratori sono stati adeguatamente formati: è quella che ho chiamato VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO.
Stai per scoprire una delle “armi segrete” dell’Agenzia Salvi Immobiliare, la Valutazione Specifica di Mercato infatti è una procedura ideata e testata all’interno della nostra Agenzia ed è la migliore alleata per la vendita dei miei collaboratori.
Ecco in cosa consiste la VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO dell’Agenzia Salvi Immobiliare:
Step 1. Visita della casa e verifica dello stato generale.
In questa fase eseguiamo una visita approfondita dell’immobile, raccogliendo informazioni tra cui: distribuzione interna degli ambienti, le sue pertinenze, l’anno di realizzazione e/o di ristrutturazione, lo stato degli impianti, il contesto in cui è ubicata e presenza di eventuali spese condominiali.
Step 2. Analisi di tutta la documentazione inerente.
Questa fase è fondamentale e ci porta a visionare tutta la documentazione della casa, come per esempio le schede catastali, che ci serviranno per verificare che siano conformi allo stato attuale dell’immobile oppure se sono state fatte modifiche che devono essere sanate prima di vendere.
Altro documento essenziale da visionare è l’atto di vendita dell’abitazione: sia per verificare l’effettivo proprietario, sia per escludere problematiche che possono pregiudicare la vendita come in alcuni casi specifici di donazione o eredità.
Sempre in questa fase, poi, calcoliamo la metratura dell’abitazione e delle sue pertinenze, verifichiamo se è presente un mutuo che grava sull’immobile e prendiamo visione della certificazione energetica.
Step 3. Calcolo della superficie commerciale.
Ancora non è il momento di stabilire il prezzo di vendita! In questo step calcoliamo la superficie commerciale e soprattutto spieghiamo al cliente la differenza tra superficie utile e commerciale (cosa da non dare per scontata) rapportata ai relativi coefficienti di valutazione.
Step 4. Analisi delle case simili vendute nella stessa zona e i tempi medi di vendita.
Come ben sai lavorando in questo settore, il prezzo dell’abitazione lo fa il mercato! Abbiamo creato negli anni un registro delle vendite effettuate, che teniamo costantemente aggiornato ed è per i miei collaboratori una fonte praticamente infallibile di statistiche sulla vendita.
Step 5. Analisi delle case nella stessa zona ancora invendute.
Andiamo a vedere da quanto tempo queste case sono sul mercato e con quale prezzo. Se un immobile è sul mercato da oltre 6-8 mesi, significa che il prezzo non è congruo e va rivisto.
Considera che per realizzare il massimo guadagno, la casa deve essere venduta in 60-90 giorni!
Step 6. Attribuzione del prezzo di vendita.
Finalmente, arrivati all’ultimo step, abbiamo tutte le informazioni che ci servono per stabilire un valore realistico dell’abitazione, che sia congruo al mercato attuale. In questa fase, tenendo conto di tutte le informazioni raccolte fino a qui, stabiliamo il prezzo di vendita dell’abitazione
Come vedi, una valutazione eseguita correttamente e che ti porta alla vendita in breve tempo, richiede competenze specifiche e un’analisi approfondita – molto più che una semplice visita all’immobile!
I miei collaboratori sono formati per seguire i 6 step e nel loro lavoro sono guidati da specifici protocolli che li accompagnano passo-passo in tutte le fasi, protocolli che ho ideato e testato negli anni e che si sono dimostrati i più efficaci per raggiungere risultati.
I VANTAGGI della Valutazione Specifica di Mercato sono per entrambe le parti: per il cliente, che sarà contento di vendere in fretta e con il giusto guadagno e per te Agente Immobiliare, che vedrai aumentare i tuoi profitti.
Ma soprattutto la percezione che il cliente ha nei nostri confronti è totalmente diversa. Ai suoi occhi risultiamo dei professionisti e non dei semplici apri-porte, e questo dettaglio fa tutta la differenza del mondo!
Ecco perché la Valutazione Specifica di Mercato è una delle “armi” più potenti che hanno in mano i miei collaboratori, opportunità che potresti avere anche tu!
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Un saluto
Alessio
