E’ passato quasi un anno dalla pubblicazione del primo articolo su questo blog.
Di argomenti ne abbiamo trattati davvero tanti ed è un motivo di grande orgoglio da parte mia – ma anche di tutti i miei collaboratori che partecipano alla creazione di questo blog – vedere continuamente manifestazioni di stima da parte di proprietari di casa che traggono beneficio da tutti i nostri consigli.
E’ un traguardo che non ci aspettavamo minimamente, quindi colgo l’occasione di festeggiare con te caro affezzionato lettore, in questo clima natalizio augurandoti il meglio dalla vendita della tua casa e parlandoti di un argomento tornato molto di moda nel settore immobiliare.
E’ un aspetto molto particolare e spesso nemmeno preso in considerazione dai proprietari di casa.
Nello specifico vorrei soffermarmi nel rispondere a questa domanda:
“Cos’è la vendita della nuda proprietà e del diritto di usufrutto?”
Se fai scorrere gli annunci sui diversi portali immobiliari ti puoi rendere facilmente conto che sono centinaia gli immobili messi in vendita con questo tipo di operazione immobiliare.
Ti faccio un esempio: solo su Immobiliare.it su Brescia trovi più di 250 vendite di nuda proprietà!
La vendita della nuda proprietà consente a te che sei l’attuale proprietario, di CREARTI SUBITO DELLA LIQUIDITÀ, mantenendoti al tempo stesso la disponibilità dell’immobile e disporla sia come tua abitazione che come ulteriore fonte di reddito:
- —–> te che vendi diventi usufruttuario
- —–> chi compra diventa nudo proprietario.
Tieni presente che la vendita della nuda proprietà costituisce per chi compra anche un’ALLETTANTE OPPORTUNITA’ DI BUSINESS se ha qualche soldino da parte e vuole impiegarli nell’acquisto del mattone che, com’è risaputo, è sempre il migliore degli investimenti!
Ora per fare chiarezza definitivamente sull’argomento, rispondo alle 5 domande che maggiormente ci vengono fatte sull’argomento.
# 1° domanda – Quando e perché conviene vendere la nuda proprietà?
Principalmente in 2 casi:
- se hai bisogno di liquidità: in questo modo incassi il prezzo pattuito che ti può essere utile per far fronte alle necessità della vita quotidiana ma puoi continuare a rimanere nella tua abitazione. Sono sempre più frequenti i casi di persone anziane che ha un sacco di spese e percepiscono una pensione minima, ma non vogliono lasciare la propria casa per la quale hanno fatto tanti sacrifici e nella quale hanno tutti i loro ricordi.
oppure
- quando i genitori che sono ancora in vita, decidono di donare la proprietà dei loro immobili al loro figlio/i per pagare meno tasse, riservandosi, però, sugli stessi il diritto di usufrutto, spesso si sente parlare che si è deciso fare prima le “divisioni” tra gli eredi per pagare meno tasse
#2° domanda – L’usufruttuario deve abbandonare l’immobile?
La risposta è NO!
Anzi può continuare ad abitarci tranquillamente come prima oppure scegliere di cambiare abitazione e di locarlo: in tal caso incasserà il canone di locazione.
#3° domanda – Come si fa a stabilire il valore della nuda proprietà?
Quello che devi sapere è che il valore della nuda proprietà è dato da:
VALORE NUDA PROPRIETA’= VALORE DI MERCATO IMMOBILE – VALORE USUFRUTTO
Ma da cosa dipende il valore dell’usufrutto?
- dal tempo che manca alla scadenza dell’usufrutto
- dall’età dell’usufruttuario/i.
E come faccio a calcolarlo?
Nella tabella qui sotto puoi darti un’idea (cambia ogni anno) del valore dell’usufrutto calcolato oggi in base all’età del venditore (il saggio d’interesse legale a cui fare riferimento per il calcolo dell’usufrutto è stato fissato nella misura dello 0,2% annuo):
| Età Usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 | 475,00 | 95,00 | 5,00 |
| da 21 a 30 | 450,00 | 90,00 | 10,00 |
| da 31 a 40 | 425,00 | 85,00 | 15,00 |
| da 41 a 45 | 400,00 | 80,00 | 20,00 |
| da 46 a 50 | 375,00 | 75,00 | 25,00 |
| da 51 a 53 | 350,00 | 70,00 | 30,00 |
| da 54 a 56 | 325,00 | 65,00 | 35,00 |
| da 57 a 60 | 300,00 | 60,00 | 40,00 |
| da 61 a 63 | 275,00 | 55,00 | 45,00 |
| da 64 a 66 | 250,00 | 50,00 | 50,00 |
| da 67 a 69 | 225,00 | 45,00 | 55,00 |
| da 70 a 72 | 200,00 | 40,00 | 60,00 |
| da 73 a 75 | 175,00 | 35,00 | 65,00 |
| da 76 a 78 | 150,00 | 30,00 | 70,00 |
| da 79 a 82 | 125,00 | 25,00 | 75,00 |
| da 83 a 86 | 100,00 | 20,00 | 80,00 |
| da 87 a 92 | 75,00 | 15,00 | 85,00 |
| da 93 a 99 | 50,00 | 10,00 | 90,00 |
E’ chiaro che più sei in età avanzata, più aumenta il valore della tua nuda proprietà e più sarà appetibile sul mercato.
Ma facciamo un esempio pratico.
Mettiamo che il valore della tua casa sia di 150.000 euro.
Questo dobbiamo moltiplicarlo per il tasso di interesse legale – che per il 2016 è dello 0,2% – per ottenere la rendita annua.
—-> € 150.000 x 0,20 % = € 300,00
Per ottenere il valore dell’usufrutto, devi moltiplicare la rendita annua per il coefficiente riportato nella tabella qui sopra relativo alla tua età.
Consideriamo che tu hai 60 anni, il calcolo è il seguente: 300,00 x 300 = € 90.000 (valore dell’usufrutto).
Quindi la nuda proprietà della tua casa vale: € 150.000 – € 90.000 = € 60.000 (valore nuda proprietà)
Chi acquista approfitta di un PREZZO DI ACQUISTO PIÙ BASSO (prezzo di vendita della casa dal 5% fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato).
Fa un INVESTIMENTO: SPENDE MENO, ma entra in possesso della casa solo quando termina l’usufrutto (normalmente con la morte del venditore): è quindi un’operazione riservata a chi non ha necessità di abitare immediatamente l’abitazione!
#4° domanda – Le spese come vanno ripartite? Chi paga cosa?
Se vendi la nuda proprietà e diventi usufruttuario, godi ancora della tua abitazione nella sostanza come prima: l’unico limite che hai sta nel fatto che NON PUO’ CAMBIARNE LA DESTINAZIONE ECONOMICA, quindi se si tratta di una casa non puoi farla diventare un negozio o un esercizio commerciale.
Quindi te che sei l’usufruttuario (vecchio proprietario) paghi:
- tutte le spese di manutenzione ordinaria e le riparazioni; stesso discorso per le spese condominiali.
- tutte le imposte(IMU- TASI- etc) gravanti sull’immobile finché dura il tuo diritto
#5° domanda – Cosa può fare il nudo proprietario?
- Le riparazioni e spese straordinarie relative all’immobile.
- Vendere quando vuole la nuda proprietà acquistata, salvo sempre l’usufrutto che rimane in capo al proprietario.
Come hai potuto vedere decidere di vendere la nuda proprietà può costituire un’ottima opportunità per te di sfuggire alla crisi senza lasciare la tua casa, l’importante è come sempre di fare molta attenzione se decidi di fare tutto da solo.
Spero di aver chiarito qualche tuo dubbio in merito a questo argomento, in ogni caso se hai qualche commento fallo qui sotto e ti risponderò il prima possibile!
Buona vendita.
Alessio Salvi – 3937464374
PS: Se hai avuto un’esperienza riguardo la vendita della nuda proprietà di una casa e vuoi raccontarla, sentiti libero di raccontare la tua esperienza lasciando un commento qui sotto. Ti sarei molto grato!
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