Se sono ormai parecchi anni che cerchi di vendere la tua abitazione e, nonostante vari tentativi (da solo, con una o più agenzie immobiliari), ti sei quasi rassegnato a vederla ancora inchiodata sul mercato, ti consiglio di leggere la storia di Erica e della nostra “piccola impresa”.
Ho conosciuto Erica grazie ad un mio collaboratore con cui ho gestito la vendita.
Erica non doveva vendere una bell’abitazione in una nuova zona residenziale di recente costruzione, bensì una porzione di casa, costituita da 3 appartamenti realizzati negli anni ’70, all’interno di un cortile di paese.
Questa era la casa di famiglia che aveva ricevuto in successione, con 2 bilocali al piano terra e un pentalocale al primo piano.
Uno dei due bilocali era stato rifatto 10 anni fa, ma aveva l’handicap di avere tutti gli impianti in comune con il pentalocale di sopra che era completamente da ristrutturare, così come l’altro bilocale a piano terra.
Quando l’abbiamo incontrata, Erica aveva fissato in € 220.000 circa il prezzo dell’intera porzione di abitazione.
Era convinta che l’unico vero motivo per cui non trovava un acquirente, fosse il periodo di crisi economica unito al fatto che la comunanza degli impianti tra i due appartamenti facessero lievitare i costi di ristrutturazione per gli eventuali compratori.
A suo dire la casa presentava, infatti, per il resto grandi potenzialità, SOPRATTUTTO SE VENDUTA IN UN BLOCCO UNICO.
Di fronte a così tanta convinzione, la prima domanda che mi è venuta spontanea è stata quella di chiederle, perché stesse vendendo a quel prezzo e se qualcuno gli avesse fatto una valutazione.
Ecco spuntare 4 valutazioni di 4 agenzie immobiliari diverse con valori più o meno simili.
Ok 4 valutazioni, ma quante proposte? NEANCHE UNA!
Dopo aver analizzato tutte e tre le unità immobiliari (cioè i due bilocali e il pentalocale), abbiamo, innanzitutto, proposto ad Erica di vendere gli appartamenti SEPARATAMENTE.
Con estrema schiettezza le abbiamo anche detto, nero su bianco, che le 4 valutazioni delle altre agenzie immobiliari erano carta straccia e che, in questo modo, non sarebbe più uscita dall’immobilismo in cui era ormai da anni.
Perché?
PERCHÉ NESSUN AGENTE IMMOBILIARE AVEVA PRIMA CONSIDERATO UN ASPETTO FONDAMENTALE NELLA VALUTAZIONE….
Se si devono separare sia l’impianto elettrico che quello di riscaldamento di 2 appartamenti, è necessario intervenire pesantemente sullo stato delle due unità, nonostante una delle due sia stata recentemente ristrutturata e sia attualmente abitabile ed agibile.
Il valore di ciascuna unità immobiliare è, quindi, decisamente inferiore.
NESSUNO PRIMA D’ORA L’AVEVA FATTO NOTARE AD ERICA…
Gli altri agenti o non erano per nulla a conoscenza delle spese che un intervento di ristrutturazione comporta, oppure avevano fatto, per così dire, orecchie da mercante: è più facile tenersi buono un venditore valutandogli la casa proprio al prezzo che vuole lui ricavare piuttosto che dirgli: “Mio caro guarda che il prezzo che vuoi ricavare dalla tua casa è totalmente fuori mercato, per una serie di motivi”.
Come dico sempre, se sono anni che non riesci a vendere, è ovvio che C’È QUALCOSA CHE NON VA: va bene la crisi, va bene l’essere magari partito poco convinto nella vendita, ma a questa situazione DEVI assolutamente rimediare perché sei tu venditore che stai pagando il prezzo più alto!
Con la storia di Erica, voglio farti capire che, per vendere facilmente e in breve tempo, sia di fondamentale importanza LA GIUSTA VALUTAZIONE CHE DAI ALLA TUA CASA.
E ciò indipendentemente da quale tipologia (monolocale, bilocale o villa) di casa tu debba vendere!
Attenzione che NON ti sto dicendo che per vendere velocemente, tu debba SVENDERE la tua casa… ASSOLUTAMENTE NO!
Come a tutti i venditori a cui, dopo valutazioni ingannevoli e fittizie fatte da altri, fornisco la mia “VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO” riguardo al valore della loro abitazione, anche Erica inizialmente era molto restia ad ascoltarci.
Tuttavia dopo qualche giorno di tira e molla si è decisa ad ascoltarci e a scommettere su di noi.
Risultato?
- Dopo 30 giorni dall’incarico e dall’inizio della pubblicità PRIMA proposta presa a prezzo pieno sul bilocale al piano terra da ristrutturare e trattativa chiusa.
- Dopo circa 40 giornià proposta presa e accettata sul pentalocale del primo piano con un margine minimo di trattativa.
- Sull’altro bilocale attendiamo in questi giorni un investitore che sta facendo le dovute considerazioni prima di acquistarlo.
Questo non è un articolo per vantare il nostro operato, ma è per far capire a te che devi vendere che l’analisi del prezzo della tua casa è FONDAMENTALE, così come la strategia di vendita.
Quindi attento a chi ti affidi nella vendita perché potresti rimanere bloccato per anni, senza nessuno che ti indichi qual è il vero problema e la via per risolverlo.
NON è sufficiente un semplice annuncio su Internet e sui vari canali pubblicitari, a maggior ragione se devi vendere un immobile particolare come quello di Erica.
Quindi se ti ritrovi nella situazione di Erica con uno stabile difficile da vendere in blocco, ecco qui alcune piccole dritte che puoi adottare fin da subito:
- valuta la possibilità di frazionare lo stabile in più unità immobiliari;
- fatti seguire da un tecnico che ti fornisca già i costi per separare le unità immobiliari;
- cerca di rendere autonome il più possibile le unità immobiliari derivanti da un’eventuale divisione;
- fai in modo di creare unità immobiliari con prezzi di vendita contenuti;
- fai pubblicità per le singole unità immobiliari;
- fai una pubblicità separata per l’intero stabile;
- esalta i punti di forza delle singole unità immobiliari;
Questi sono alcune dritte che ci hanno permesso di sbloccare la situazione di Erica e spero possano servire anche a te.
Se poi vuoi avere un mio parere e una mia consulenza personalizzata, vieni a trovarmi in agenzia a Borgosatollo in Via Brescia 40 o sentiti libero di scrivermi una mail a info@salvi-immobiliare.it
Buona vendita!
Alessio
PS: Per capire come si fa una valutazione corretta della tua casa, CLICCA IL LINK QUI A FIANCO => http://www.salvi-immobiliare.it/i-6-step-per-una-valutazione-specifica-di-mercato/
