In questo articolo parliamo di un tema piuttosto complesso e spesso poco conosciuto dai proprietari di case, ovvero di come vendere un’abitazione in DIRITTO DI SUPERFICIE.
È importante che tu legga questo articolo, perché se possiedi una casa in diritto di superficie possono crearsi situazioni davvero spiacevoli e “incasinate” nel momento della compravendita, che come proprietario di casa devi assolutamente conoscere.
Chiariamo innanzitutto che cosa si intende per diritto di superficie.
Devi sapere che esistono due tipi di proprietà immobiliare:
- diritto di proprietà: chi possiede l’immobile è proprietario sia delle “mura”, sia del terreno su cui sorge l’abitazione.
- diritto di superficie: l’immobile e il terreno sono due proprietà divise, che possono appartenere anche a due soggetti diversi in cui il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquistano la proprietà.
In poche parole, se hai una casa in diritto di superficie significa che sei proprietario effettivo delle mura dell’immobile, ma NON hai la proprietà del suolo su cui è ubicata la casa.
Spiegato in modo ancora più semplice: possiedi i muri e non il terreno.
“E allora, di chi è il terreno?”
Nella maggior parte dei casi, il suolo su cui si trova la casa è di proprietà del Comune, che mette a disposizione dei suoi terreni a imprese o cooperative, con cui instaura una convenzione per costruire immobili da vendere in diritto di superficie.
Si parla di edilizia convenzionata economica e popolare – forse la conosci come “opzione dei 99 anni”, dal momento che 99 anni è generalmente la durata di questa particolare convenzione.
Perché esiste questo tipo di proprietà e quali sono i vantaggi?
In pratica, il Comune mette a disposizione i suoi terreni su cui il costruttore può edificare con determinate agevolazioni. In questo modo, l’immobile costerà meno e con questo sistema si permette l’acquisto di una casa anche a persone meno abbienti. Quindi, in breve, il vantaggio è poter acquistare la casa a un prezzo più basso rispetto al mercato.
ATTENZIONE, però. Non è tutto oro quel che luccica e continuando a leggere capirai il perché.
Come detto prima, il diritto di superficie è diverso dalla piena proprietà, e diversamente da essa ha dei vincoli. Inoltre, la compravendita di immobili in diritto di superficie non è affatto una situazione rara o sporadica, ma posso assicurarti che è una situazione che mi capita di frequente e che vedo spesso nel mio lavoro.
Quindi, se possiedi una casa in diritto di superficie significa che devi attenerti a una Convenzione che definisce “le regole” della compravendita, se puoi o meno vendere l’abitazione e in che modo.
Vediamo ora COME VENDERE UNA CASA IN DIRITTO DI SUPERFICIE.
Essenzialmente il diritto di superficie non è un problema per il proprietario di casa, almeno finchè non decide di vendere. Allora qui inizia il caos.
Il primo problema è che spesso i proprietari non conoscono la materia e quando si parla di edilizia convenzionata pensano di aver acquistato un’abitazione, che è ora di loro proprietà. In realtà come detto sopra, se ti trovi in questa situazione significa che possiedi solo i muri e NON il terreno su cui sorge la tua casa!
Come scoprirai leggendo tutto l’articolo, l’edilizia convenzionata è una materia davvero molto complessa e se non sei uno specialista del settore, ti sconsiglio vivamente di addentrarti in questo vicolo buio da solo!
Ebbene, ecco che cosa succede nella maggior parte dei casi: il proprietario di casa mette in vendita la sua abitazione, senza conoscere i vincoli imposti dal diritto di superficie, finendo poi per non rispettare gli impegni presi con l’acquirente.
Se vendi quindi la tua casa a un’acquirente che crede di comprare la piena proprietà, stai commettendo un grandissimo errore. Le conseguenze? Rischi di non poter vendere casa e se hai incassato la caparra hai l’ulteriore rischio di dover rimborsare i danni al tuo acquirente!
Quindi, come fare?
Se vuoi vendere la tua casa costruita in diritto di superficie puoi farlo, ma devi seguire degli step:
- interpellare il Comune su cui è ubicata l’abitazione, proprietario effettivo del terreno;
- fare la domanda specifica al Comune per il cosiddetto “riscatto del terreno” (in pratica, chiedi al Comune di venderti il terreno);
- acquistare il terreno dal Comune, qualora la cifra sia per te sostenibile (in questo modo ottieni la piena proprietà);
- vendere la tua casa all’acquirente.
Come vedi, prima di vendere la tua casa in diritto di superficie ci sono diversi passaggi da seguire, tra cui pratiche burocratiche a dir poco complesse.
Detto ciò, i consigli che ti do sono questi:
- presta attenzione nel verificare se la casa che devi vendere – se sai di averla acquistata in edilizia economico-popolare – si trova in piena proprietà o in diritto di superficie. Questa è la prima cosa da verificare e puoi farlo tramite una semplice visura catastale. Fai questa verifica PRIMA di mettere in vendita la tua casa.
- Se hai verificato che si tratta di diritto di superficie, interpella il Comune su cui sorge la casa, facendo presente che tu vuoi vendere. Fatti calcolare il costo del riscatto del terreno. Dire una cifra è impossibile perché varia da Comune a Comune e ci sono anche specifici parametri da considerare.
- Fai attenzione a NON impegnarti con un potenziale acquirente nella vendita dell’esclusiva proprietà PRIMA di aver interpellato il Comune. Non sai ad oggi la cifra che il Comune ti chiederà per il riscatto del terreno: può trattarsi anche di un prezzo spropositato che esula dal tuo budget o che semplicemente non ti conviene spendere.
Considera infine che in tutto questo iter, dopo che il Comune ti avrà comunicato il prezzo del riscatto del terreno, DOVRAI RIVOLGERTI A TUO CARICO A UN NOTAIO: questo certificherà il passaggio dal diritto di superficie alla piena proprietà dell’abitazione. Al notaio dovrai fornire inoltre tutta la specifica documentazione, tre cui il certificato di destinazione urbanistica, da richiedere sempre al Comune.
Come vedi, vendere una casa in diritto di superficie è un’operazione molto delicata: se metti in vendita l’immobile senza essere a conoscenza di questi passaggi, poi nel momento in cui trovi un acquirente disposto ad acquistare la casa, tu effettivamente non puoi farlo, non avendo la piena proprietà. Il rischio è quello di disattendere gli impegni presi e di rimetterci fino al doppio della caparra.
È fondamentale per tutelarti da questi rischi affidarsi a un’Agenzia immobiliare professionale: affidando a noi la tua casa in diritto di superficie, fin dalla prima consulenza ti spiegheremo tutti gli step da seguire e ti affianchiamo passo-passo.
Con la nostra valutazione specifica ti verrà illustrato in modo chiaro l’iter e sarai seguito dall’inizio alla fine.
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Spero di esserti stato di aiuto!
Ti auguro una buona vendita
Alessio
PS: Essere seguiti da un professionista nella vendita di una casa è sempre necessario, ma lo è ancora di più in casi particolari come quello del diritto di superficie, essendoci molti vincoli c’è più rischio di non fare le cose nel modo corretto, rimettendoci poi in un secondo momento.
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