Uno dei grandi dilemmi di chi vuole vendere casa è come poter vendere un’abitazione affittata. Mi capitano spesso, infatti, clienti che hanno impellenza di vendere per diversi motivi, e che non sanno come fare dal momento che la casa risulta affittata.
Ecco perché ho deciso di scrivere un articolo dedicato proprio a questo argomento e che ti aiuterà a capire quali sono le soluzioni possibili per vendere casa, anche se attualmente hai un contratto di locazione con un inquilino.
Magari anche tu sei in questa situazione, avendo comprato una casa che hai utilizzato fino a questo momento come investimento o che hai messo in affitto per assicurarti una rendita.
Oppure, è probabile che anche tu, come molti clienti che mi si sono rivolti a me, ti sia stancato di seguire gli affitti e che tu non abbia più voglia di star dietro a tutti gli impegni che sono richiesti a un proprietario.
In ogni caso, che si tratti di una necessità economica oppure della volontà di svincolarti da un impegno, hai deciso di vendere la tua casa affittata e ora ti stai chiedendo come fare.
Quando c’è di mezzo un contratto di affitto – se è un contratto standard molto probabilmente si tratterà di un 4+4 – di norma non potresti vendere l’immobile prima della scadenza dei 4 anni.
Come fare, dunque? È possibile vendere prima del termine di questi 4 anni?
LA RISPOSTA È SÌ e ti spiego subito come.
Essendo la vendita di una casa con contratto di affitto un caso piuttosto comune, come Agenzia abbiamo deciso di creare un iter standardizzato: già durante la prima consulenza spieghiamo al proprietario tutti gli step da seguire per arrivare alla vendita in modo rapido e senza complicanze.
Ecco quali sono i passaggi.
Come primo step, chiediamo al proprietario di visionare il contratto di locazione stipulato con l’inquilino, che analizziamo con attenzione. Questo serve per verificare la presenza o meno di clausole speciali (per esempio esiste una clausola in cui in caso di necessità il proprietario può “riprendersi” l’immobile per andarci ad abitare).
Una volta analizzato il contratto, se questo non permette di vendere prima dei 4 anni, l’alternativa è quella di parlare con l’inquilino della situazione e capire come potersi muovere. Parlando con chi abita la casa, inoltre, si cerca di capire se c’è innanzitutto un suo interesse di acquisto.
Qualora non ci fosse e l’inquilino rifiutasse la proposta di acquisto, generalmente, gli si concede del tempo congruo per organizzarsi e trovare una nuova sistemazione – solitamente si tratta di 6-7 mesi di tempo. Inoltre, come Agenzia ci mettiamo a disposizione per trovare una soluzione che risponda alle sue esigenze.
Non è infrequente in questi casi trovarsi di fronte a reazioni spiacevoli: non sempre, infatti, l’inquilino è “contento” di lasciare l’abitazione. Soprattutto se si tratta di persone appena trasferite, oppure al contrario, che abitano la casa da molto tempo e si sono stabilizzate.
Nel caso si trovi poca disponibilità da parte dell’inquilino, la soluzione consiste nell’offrire un conguaglio economico come “indennizzo” per il fatto di dover liberare la casa.
In tutti i casi in cui abbiamo agito in questo modo, indennizzando l’inquilino, la situazione è stata risolta senza problemi.
Casi di vendita di abitazioni affittate ne gestiamo molto spesso, come per esempio quello di Guido, proprietario di un bilocale a Castenedolo, affittato da soli 4 mesi.
Nel caso in questione, Guido ha contattato la nostra Agenzia, spiegandoci che per esigenze economiche avrebbe dovuto vendere con urgenza l’abitazione. Doveva però risolvere al più presto il problema della presenza dell’inquilino.
Dopo aver analizzato il contratto di locazione, il passaggio successivo è stato quello di parlare con l’affittuario, spiegando la situazione. Fin da subito abbiamo capito che non c’era l’interesse per l’acquisto ma devo dire che tutto sommato abbiamo trovato un atteggiamento disponibile da parte sua: si è reso disponibile nel lasciare la casa, a patto di avere a disposizione un tempo congruo per trovare un’altra sistemazione.
Abbiamo quindi trovato un accordo, aiutando l’inquilino a predisporre la lettera di disdetta per il proprietario e siamo riusciti a liberare l’appartamento in 5 mesi.
Un altro caso che abbiamo seguito recentemente è quello di Ivana, proprietaria di una villa bifamiliare a Ghedi. L’abitazione era composta da due appartamenti, uno a piano terra e uno al primo piano, entrambi affittati e abitati da due famiglie diverse.
Anche in questo caso per esigenze economiche, Ivana ha dovuto vendere.
Qui la situazione era più complessa, trattandosi di due nuclei familiari, tra l’altro stabiliti nell’abitazione da oltre due anni. Inoltre, come se non bastasse, tra inquilini e proprietaria non c’erano mai stati buoni rapporti.
Come Agenzia abbiamo quindi preso in mano noi la situazione, incaricandoci del ruolo di mediatori. Abbiamo interpellato entrambe le famiglie, spiegando a ognuna di loro la situazione e capendo come poter risolvere quanto prima la situazione.
Entrambe le famiglie, come puoi ben immaginare, erano tutt’altro che contente di dover lasciare la casa e hanno opposto resistenza fin da subito.
Proprio per questo motivo, abbiamo studiato con il proprietario un indennizzo di 5.000 euro per famiglia, per “riparare” al disturbo arrecato nel dover liberare gli appartamenti in di acquirente.
Dopo appena pochi mesi da questo accordo abbiamo trovato le persone interessate all’acquisto per entrambe le abitazioni e abbiamo avviato tutte le pratiche del caso.
Abbiamo preparato la liberatoria con il risarcimento stabilito, con allegata la lettera di raccomandata di disdetta. Successivamente abbiamo concluso la vendita per entrambi gli appartamenti.
Grazie al nostro iter standardizzato per vendere le case affittate, tutto si è risolto per il meglio – anche in questo secondo caso che risultava più “spinoso” e con poca disponibilità da parte degli inquilini.
Come vedi, vendere casa con un contratto di locazione in essere non è affatto semplice, sia perché c’è di mezzo un contratto in cui si recede prima del tempo, sia perché è necessario stilare una serie di documenti per evitare poi eventuali contestazioni in un secondo momento.
Possono inoltre insorgere complicazioni date da una resistenza da parte dell’inquilino, come nei casi di abitazioni appena affittate oppure al contrario, di inquilini che risiedono stabilmente nella casa da molti anni.
Non è mai una questione semplice comunicare a un inquilino che deve necessariamente lasciare l’abitazione, questione che si aggiunge agli altri “problemi” che devi risolvere e che ti portano a dover vendere il prima possibile.
Per tutti questi motivi è necessario farsi affiancare da un professionista nei vari step da seguire, per effettuare tutti i passaggi nel modo corretto e tutelare così entrambe le parti, proprietario e inquilino.
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Come sempre ti auguro una buona vendita
Alessio
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