In questo articolo voglio trattare di un tema piuttosto spinoso che mette in crisi parecchi proprietari: la vendita di una casa occupata dall’inquilino.
Ti ho detto che è un tema spinoso perché alle problematiche ordinarie legate alla compravendita si aggiunge il fatto che c’è un TERZO (il conduttore, l’inquilino) che NON può essere assolutamente ignorato e può rivelarsi “comodo” o “incomodo” a seconda delle circostanze.
Il proprietario, di solito, decide di vendere un’abitazione messa a reddito per una serie di motivi principalmente legati a un bisogno di liquidità consistente o perché interessato a fare un altro genere di investimento o a comprare in altra zona o tipologia di casa.
Partiamo, quindi, dal presupposto che, normalmente, è meglio vendere l’immobile vuoto, non locato per 2 motivi:
– la titubanza dei potenziali acquirenti che allunga i tempi della trattativa e della conclusione dell’affare. Uno dei principali ostacoli ad acquistare una casa con dentro già un inquilino è la paura che non se ne vada a contratto di locazione scaduto e che, quindi, il nuovo proprietario sia costretto a intraprendere un lungo e costoso procedimento di sfratto;
– deprezzamento dell’abitazione che può variare dal 15 al 30 % in ragione di diversi aspetti, quali ad esempio l’ammontare residuo della durata del contratto di locazione, o un’eventuale morosità pregressa o irregolarità nei pagamenti da parte degli inquilini. Minore è il numero di potenziali acquirenti minori saranno le probabilità di riuscire a vendere l’immobile e sicuramente minore sarà il prezzo di vendita.
Quanto ti ho appena detto, potrebbe non avere rilevanza se individui degli acquirenti che vogliono comprare come investimento e, anzi, sono interessati al fatto CHE IL TUO IMMOBILE SIA GIÀ A REDDITO in modo da non perdere tempo o denaro a cercare altri inquilini.
Potrebbero anche solo VERIFICARE che i tuoi conduttori siano persone serie e regolari nei pagamenti e potresti così cedere il contratto di locazione che proseguirebbe tra i tuoi acquirenti e inquilini alle medesime condizioni.
Per la cessione del contratto NON ti serve il consenso del conduttore, devi limitarti a informarlo della vendita in modo che possa prendere contatti con il nuovo proprietario.
Se, invece, hai degli acquirenti interessati a comprare per sé, il discorso è più complicato.
Chi mi chiede:
“Posso vendere casa occupata dall’inquilino con un contratto di locazione 4+4 o 3+2?”
Io rispondo:
“Si, però dipende da quanto tempo hai la casa in affitto e da che rapporto hai con i tuoi inquilini”
Ti premetto che la legge prevede che il locatore non possa recedere dal contratto di locazione prima della sua scadenza.
Perché?
Perché deve garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato per soddisfare le sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.
Mi spiego meglio, illustrandoti le 3 SITUAZIONI PIU’ RICORRENTI che ti possono capitare SE HAI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE 4+4 o 3+2:
1) sei alla SCADENZA del SECONDO QUADRIENNIO DI LOCAZIONE (DISDETTA PER FINITA LOCAZIONE)
Se sono già trascorsi QUASI 8 ANNI (o 5 anni) da quando hai stipulato il contratto di locazione SEI LIBERO DI VENDERE ma, affinché il tuo immobile sia libero alla scadenza, devi comunicare al tuo inquilino la tua volontà di recedere dal contratto.
Come?
Devi inviare per iscritto al tuo inquilino una raccomandata con ricevuta di ritorno con un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza: non devi per forza indicare il motivo per cui vuoi interrompere il rapporto.
FAI ATTENZIONE solo se nel contratto di affitto è previsto un diritto di prelazione a favore del conduttore: capita quasi mai ma in quel caso dovrai prima proporre in vendita il tuo immobile al tuo inquilino.
A parità di prezzo pertanto dovrai preferire il tuo inquilino rispetto ad altri possibili acquirenti.
Sul diritto di prelazione leggi anche il mio articolo cliccando sul link: http://www.salvi-immobiliare.it/ecco-cose-un-diritto-di-prelazione-e-dove-lo-puoi-trovare/
Fai attenzione anche che in caso di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 4 anni.
2) sei alla SCADENZA del PRIMO QUADRIENNIO DI LOCAZIONE
Se ti stai avvicinando alla prima scadenza del contratto, cioè stanno per terminare i primi 4 o 3 anni, la legge sui contratti di locazione, cioè la l. 431/1998, ti permette di interrompere il rapporto con i tuoi conduttori e poter vendere a terzi MA SOLO A DETERMINATE CONDIZIONI.
L’art. 3, lett.g), della l. 431/1998 così dispone: Alla prima scadenza dei contratto il locatore puo’ avvalersi della facolta’ di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprieta’ di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e’ riconosciuto il diritto di prelazione”.
In pratica puoi mettere in vendita alla scadenza del primo quadriennio di contratto SOLO SE POSSIEDI SOLO L’IMMOBILE ad uso abitativo CHE HAI AFFITTATO, OLTRE a quello in cui vivi.
In tal caso devi comunicare al conduttore la disdetta del contratto di locazione con una raccomandata con preavviso di almeno sei mesi INDICANDO SPECIFICATAMENTE il motivo della disdetta anticipata, ossia LA TUA VOLONTA’ DI VENDERE A TERZI.
Il motivo è richiesto a pena di nullità: se mandi al tuo inquilino una semplice raccomandata di disdetta e vendi, il contratto di locazione resterà in vita.
Tra l’altro al tuo inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione cioè il diritto ad essere preferito nell’acquisto dell’immobile, a parità di condizioni di vendita, rispetto ad ogni altro potenziale acquisterà poiché si tratta di prelazione «legale», ossia stabilita dalla legge, l’eventuale violazione di questo diritto da parte del locatore comporta il riscatto reale del bene.
Cosa succede se non interpelli il tuo conduttore e lo “scavalchi” vendendo il tuo immobile ad altri?
Se interessato a comprarlo allo stesso prezzo del tuo acquirente, il tuo inquilino potrebbe legittimamente riprenderlo dal tuo compratore, al quale tu poi dovrai risarcire i danni.
ATTENZIONE: se tu riacquisti la disponibilità dell’immobile ma non ne fai l’ uso che hai comunicato nei 12 mesi successivi il tuo inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno, nella misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato.
3) il contratto di locazione è DA POCO STATO STIPULATO O RINNOVATO
Le parti, qualunque sia la scadenza del contratto, possono sempre risolvere di comune accordo il loro impegno.
Di conseguenza se tu vuoi vendere e “non sei assistito” da nessuna possibilità che ti offre la legge per liberarti dal contratto di locazione, ti conviene farti “amico” il tuo inquilino per “convincerlo” a mettere fine al vostro accordo.
Ricorda che se il tuo inquilino paga regolarmente il canone di locazione e non vuole interrompere il rapporto, sei costretto ad attendere la scadenza del contratto!
Come comportarsi in questi casi?
Per prima cosa ti consiglio di comunicargli il prima possibile la tua intenzione di mettere in vendita l’abitazione: la chiarezza e la trasparenza nell’informazione è sempre un buon punto di partenza potrebbe anche essere interessato a comprarlo per cui risolvi subito ogni tipo di problema.
Eccoti, perciò, alcuni piccoli accorgimenti per accelerare i tempi e remare nella tua direzione di vendita e risoluzione del contratto:
- attivarti per cominciare a trovare al tuo conduttore una sistemazione simile al tuo immobile, con medesime caratteristiche che rispondano alle sue esigenze: cerca tra i vari annunci immobiliari o rivolgiti direttamente a un’agenzia immobiliare: il tuo inquilino se ha una valida alternativa già pronta e individuata, sarà sicuramente più disponibile ad abbondare il tuo immobile
- concedergli uno sconto nel pagamento del canone mensile per “risarcirlo” del disturbo determinato dalle visite dei vari potenziali acquirenti: agendo in tal modo, sarà anche ben disposto ad essere flessibile negli orari per consentire l’esecuzione delle stesse ma anche mantenere l’abitazione in ordine
- pagargli i costi di un eventuale trasloco
L’aspetto principale è, comunque, quello di mantenere un rapporto disteso e sereno con i tuoi inquilini, per vendere in tempi brevi e senza troppi ostacoli: per questo, sarebbe sicuramente utile affidarti a un professionista specializzato nel mercato immobiliare residenziale che potrebbe anche gestire entrambe le questioni.
Conoscendo la situazione, infatti, potrebbe trovare sia dei potenziali acquirenti che una nuova sistemazione per i tuoi inquilini, cercando di conciliare anche i tempi di entrata/uscita dall’abitazione evitandoti uno stress notevole e accontentando il più possibile tutte le parti coinvolte.
Spero di esserti stato utile e averti dato degli spunti interessanti per districarti da una situazione abbastanza complessa.
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Buona vendita!
Alessio
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