In questo articolo chiariremo una volta per tutte come ci si deve comportare quando si vuole vendere una prima casa per acquistarne un’altra subito dopo.
Se hai già acquistato un’abitazione, saprai che è possibile usufruire di alcune agevolazioni fiscali speciali legate alla prima casa. Per godere di questi benefici è necessario, sia in fase di acquisto che di vendita, rispettare dei parametri ben precisi regolamentati dalla normativa vigente in materia. Approfondiamo insieme l’argomento.
Vendere una prima casa entro 5 anni dall’acquisto
Se decidi di vendere la tua prima casa entro 5 anni dall’acquisto e non vuoi perdere le agevolazioni che ti sono state concesse, la legge dice che devi necessariamente comprarne un’altra entro massimo un anno dalla conclusione della trattativa.
In caso contrario, ti spetterebbe pagare l’integrazione dell’imposta di registro (la differenza dal 2% al 9% sul valore catastale dell’immobile ) e una sanzione del 30%. Inoltre, con un mutuo in corso, la decadenza delle agevolazioni prima casa riguarderebbero anche quest’ultimo, con l’integrazione dell’imposta sostitutiva al 2% (invece dello 0,25% per mutuo prima casa).
In sostanza, sarebbe davvero una bella batosta.
Un’altra questione rilevante è quella della plusvalenza sulla vendita entro i 5 anni. Cosa vuol dire? Facile: se vendi la proprietà a una cifra più alta rispetto a quella pagata per comprarla, ti viene applicata una tassazione del 26% sulla differenza di prezzo. Questo problema non sussiste se la vendita avviene dopo i 5 anni dalla firma del rogito.
Posso comprare due abitazioni e usufruire per entrambe delle agevolazioni prima casa?
Per rilanciare il mercato immobiliare, la Legge di Stabilità del 2016 ha decretato che è consentito comprare una seconda abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa, a patto che il primo immobile venga venduto entro un anno dalla data d’acquisto.
Fai molta attenzione però. Prima di compiere questa operazione ti consiglio di richiedere un parere a uno specialista delle compravendite immobiliari, in grado di individuare il reale valore della proprietà per piazzarla rapidamente, e al giusto prezzo, sul mercato.
Cosa succede se non ci riesci? Dovrai integrare il pagamento delle imposte sul tuo secondo acquisto con la tassazione per le seconde case come visto poco fa.
Cos’è il credito d’imposta?
Molti venditori di prime case si trovano ad avere un credito d’imposta. In parole semplici, il credito d’imposta – uguale all’importo che hai pagato come tassa di registro o di IVA per la prima casa – viene ritenuto valido, entro i limiti dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA, per l’acquisizione di una seconda abitazione.
Ti spiego cosa intendo con un esempio pratico.
Facciamo finta che tu abbia comprato la tua prima casa ad agosto pagando 950 € di imposta di registro. A giugno dell’anno successivo la vendi per acquistarne un’altra, con tasse che ammonterebbero a 1400 €. L’importo da corrispondere per saldare le imposte sarebbe in realtà di 450 €, perché i soldi spesi per la prima compravendita verrebbero portati in compensazione sul secondo affare.
Ammettiamo, invece, che succeda il contrario: hai versato prima 1400 € e poi 950 €. In questo caso, la seconda imposta risulta già saldata tramite credito d’imposta e i 450 € che “avanzano” possono essere portati in detrazione nella dichiarazione dei redditi.
Anche per avvalerti del credito d’imposta la condizione è la stessa menzionata finora, ovvero acquistare una nuova “prima casa” entro un anno dalla vendita.
Queste nozioni di natura fiscale sono un valore aggiunto che ogni agente immobiliare dovrebbe condividere con te per tenerti al corrente di vantaggi e svantaggi delle compravendite. Per noi e i nostri agenti questo metodo di lavoro è uno standard, e tutelarti da spiacevoli sorprese è una missione.
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Alessio
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