Se fai una ricerca in internet e fai scorrere i vari blog o guardi le diverse discussioni nei forum e nei social media, puoi trovare MOLTI compratori che si lamentano dell’abitazione che hanno acquistato.
In particolare vogliono sapere COME agire nei confronti del venditore che li ha “ingannati”, tacendo loro dei vizi gravi: in pratica, stanno cercando di capire come “farla pagare” ai precedenti proprietari che hanno fatto i furbetti.
Leggendo in un forum ho trovato la signora Katia che scrive:
“Ho acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda.
Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!!!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è… ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di SOLE … per cui il problema l’ho riscontrato SOLO ORA.
E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e, anzi, assicurando che era tutto a posto.
Come mi devo comportare ora? La vecchia proprietaria dice che non lo sapeva perché gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. Non posso fare niente?”
Ora, premetto che non conosco nel dettaglio tutta la vicenda, ma detta in questo modo sembrerebbe che alla povera Sig.ra Katia abbiano tirato una bella fregatura perché i proprietari e l’agenzia per portare a termine la vendita, hanno taciuto sui gravi difetti e problematiche dell’abitazione.
Ma fermati un attimo…
Mettiti per un secondo nei panni di un povero acquirente, che dopo anni di sacrifici si accinge a fare l’acquisto della propria vita e viene abbindolato con una bella fregatura, tu come ti sentiresti?
Purtroppo nel settore immobiliare se ne sono viste di tutti i colori e per fortuna la legge NON è proprio dalla parte del cattivo in quesi casi.
Quindi SE ANCHE TU VUOI VENDERE CASA e pensi di passarla liscia TACENDO sui gravi difetti della tua casa ai tuoi potenziali acquirenti, STAI ATTENTO!
Già nella proposta o preliminare di compravendita, tu rendi una serie di dichiarazioni: dichiari che l’immobile non presenta vizi, che l’immobile è conforme alle norme vigenti, che non sono state deliberate spese straordinarie, etc.
Una volta firmato il rogito notarile, nel caso in cui tu abbia reso false dichiarazioni, non puoi pensare di passarla liscia perché la legge NON è dalla tua parte.
Ci sono dei VIZI – cioè dei difetti – che sono PALESI, cioè IMMEDIATAMENTE VISIBILI, per cui il compratore può accorgersene già durante la vista e, quindi, può FARTELI SUBITO NOTARE , chiedendoti una riduzione del prezzo o la sistemazione prima dell’acquisto.
E’ il caso, ad esempio, della muffa sui muri.
Rispetto a questi vizi visibili, sai bene che NON HAI vie d’uscita nel senso che, per non perdere la vendita, dovrai per forza sistemare a tue spese oppure concedere una riduzione del prezzo.
Se viceversa il tuo potenziale acquirente non dice nulla di quei difetti visibili per cosi dire a occhio nudo, vale la regola del “visto e piaciuto” per cui non potrai più avanzare alcuna richiesta nei tuoi confronti.
Ci sono però ANCHE dei difetti che sono OCCULTI, cioè NASCOSTI.
Rispetto a questi potresti anche far finte di niente e fare il “furbetto”, cioè non dire nulla al tuo acquirente e nemmeno al tuo agente immobiliare (in quanto, se è un professionista, OVVIAMENTE, dovrebbe riferirlo).
Ci sono delle verifiche che anche uno specialista del campo immobiliare, non è in grado (gli è proprio impossibile) fare.. non risultano da nessun atto o documento.
Ad esempio, se vendi in estate ed è un po’ che non piove, potresti pensare di non essere tenuto a dire che la guaina del tuo tetto o della tua terrazza è tagliata e, se ci sono forti acquazzoni, hai la cantina che si allagata continuamente e in alcuni periodi dell’anno diventa inagibile; oppure che un tubo che scorre sotto il giardino ha problemi di tenuta e spesso si verificano perdite che non hai ancora risolto definitivamente e che vanno ad allagare le autorimesse dei tuoi vicini.
Altri casi potrebbero riguardare:
- lo scarico di acque;
- infiltrazioni d’acqua della copertura dell’edificio o dai muri;
- distacco di rivestimento o di intonaco esterno;
- distacco delle piastrelle o dei rivestimenti dei pavimenti;
- inadeguatezza dell’impianto centralizzato di riscaldamento;
- insufficiente spessore dei solai;
- cedimento dei balconi.
Questi vizi sono QUELLI CHE COMPORTANO UNA SPESA PIU’ ELEVATA PER LA LORO SISTEMAZIONE.
- Proprio per questo, sei sicuro che ti conviene tacere su questi difetti che non si vedono?
- Credi davvero che una una volta che hai venduto non sarà più affare tuo?
La risposta sembra banale, ma è ovviamente NO!
Quando vai a vendere, TU come venditore privato GARANTISCI PER 1 ANNO!
Di seguito ti riporto esattamente cosa dice la legge: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Quindi il COMPRATORE, anche DOPO il rogito notarile, HA TEMPO 8 GIORNI DALLA SCOPERTA PER DENUNCIARTI LA PRESENZA DEL VIZIO E 1 ANNO PER FAR VALERE LA TUA GARANZIA!!
In pratica chi ha comprato la tua casa deve informarti della presenza di un vizio entro 8 giorni da quando raggiunge la certezza obiettiva e completa della sua esistenza che avviene di solito dopo la redazione di una perizia tecnica (questa denuncia non è necessaria se riconosci l’esistenza del difetto o hai agito per nasconderlo).
In ogni caso avrà a disposizione 1 anno dalla data della compravendita per chiederti:
- la risoluzione del contratto (scioglimento del contratto) o, in alternativa
- la restituzione di parte del prezzo di vendita versato in considerazione della diminuzione di valore dell’immobile a causa dei vizi occulti presenti, OLTRE AL RISARCIMENTO DEI DANNI SUBITI.
Credo e mi sembra chiaro che se vuoi vendere casa devi essere totalmente trasparente sia con il potenziale acquirente se vendi tu direttamente come privato, che con il tuo agente immobiliare che se è un professionista saprà consigliarti la miglior soluzione che devi percorrere se la tua casa presenta delle problematiche.
Di certo NON prendere nemmeno in considerazione la possibilità di tacere sui gravi difetti che presenta la ua casa perché la legge GIUSTAMENTE NON è DALLA TUA PARTE.
La trasparenza nei confronti del tuo potenziale acquirente ti evita una causa e un inutile perdita di tempo ma soprattutto di denaro.
Ma non solo..
Risparmia anche brutte (e immeritate) figuracce al tuo agente immobiliare che magari non ne sapeva nulla e non avrebbe potuto fare altrimenti.
Io, da agente, faccio la mia parte. Ora è il tuo turno.
Come sempre ti auguro una buona vendita!
Alessio Salvi
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