Chi sta cerando di vendere casa manifesta spesso dubbi e perplessità sul processo di compravendita immobiliare. È per questo che negli approfondimenti che trovi in questo spazio rispondo proprio alle domande più ostiche sull’argomento.
Il mio obiettivo è di fornirti nozioni e informazioni pratiche che ti possono servire per muoverti più facilmente in questo mondo e che – perché no – ti consentano di valutare l’operato di un professionista del settore a cui decidi di affidare la vendita della tua proprietà.
Oggi rispondo a Laura che mi ha posto un quesito molto specifico:
“Sto vendendo casa e contestualmente vorrei comprarne una da ristrutturare. Alla firma del compromesso, quanto devo chiedere di caparra per una casa che vale circa 350.000 €? E poi, dovendo lasciare la cucina e il frigorifero nuovo all’acquirente del mio appartamento, posso chiedere una cifra extra? Grazie!”
Prima di rispondere a questi interrogativi in particolare, partiamo col parlare di caparra confirmatoria per capire esattamente di cosa si tratta.
Cos’è la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria, disciplinata all’art. 1385 del codice civile, è la somma che viene versata dal potenziale acquirente a conferma dell’impegno assunto al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto o di un preliminare di compravendita.
Qual è la sua funzione?
La caparra confirmatoria serve a garantire la validità del contratto di compravendita e costituisce una liquidazione preventiva e forfettaria dei danni che il venditore o il potenziale acquirente subirebbero in caso di inadempimento.
In sostanza, se tu o chi compra la tua casa cambiate idea e non avete più intenzione concludere l’affare, la caparra può essere trattenuta dall’una o dall’altra parte come risarcimento del danno subito, senza alcuna azione legale. In particolare, in caso di inadempimento del venditore, il promissario acquirente avrà diritto a ricevere il doppio della caparra versata; in caso di inadempimento dell’acquirente, quest’ultimo perderà la somma di denaro data come acconto.
Se invece il danno è superiore rispetto l’importo versato come caparra confirmatoria, la parte danneggiata può chiedere oltre alla caparra, anche i danni aggiuntivi mediante un azione legale.
A quanto ammonta e come viene versata la caparra confirmatoria?
Non c’è una cifra minima o massima da versare come caparra confirmatoria. L’importo viene stabilito di comune accordo tra le parti e varia, indicativamente parliamo di un 7-10% dell’importo della compravendita .
Il pagamento può anche essere effettuato tramite un assegno bancario intestato al proprietario dell’abitazione – e non all’agenzia immobiliare!
Quando è possibile incassare la caparra?
La caparra confirmatoria viene versata al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto. Il fatto di poterla incassare subito o meno, invece, dipende dal contratto di compravendita:
- se non ci sono vincoli, chi vende può intascare la caparra al momento della firma per accettazione;
- se la proposta di acquisto è vincolata al mutuo, l’efficacia del contratto – e dunque la possibilità di incassare quei soldi – è sospesa fino alla delibera del finanziamento entro una data espressamente indicata nel documento.
In questa seconda situazione, la caparra resta depositata presso il tuo agente immobiliare fino alla delibera del mutuo. Qualora quest’ultimo non venisse approvato entro la data indicata, chi vende potrà incassare la caparra; in caso contrario, l’assegno dovrà essere restituito al compratore o, in alternativa, andranno prorogati i termini di validità del preliminare.
Facciamo un esempio.
Paolo sottoscrive una proposta di acquisto condizionata presso l’agenzia immobiliare versando una caparra di 5.000 € e specificando che qualora il mutuo non dovesse essere concesso entro il 30 ottobre, le parti saranno libere da ogni obbligo. A questo punto, i casi possono essere tre:
- il mutuo viene concesso entro il 30 ottobre, con conseguente svincolo della proposta e incasso della caparra da parte del venditore;
- il mutuo non viene concesso entro il 30 ottobre, la proposta d’acquisto si ritiene scaduta e la caparra riconsegnata;
- il mutuo non viene concesso entro il 30 ottobre, ma il venditore decide di rinnovare la validità della proposta con indicazione di una nuova data per la concessione del mutuo.
Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale?
Di solito, nella proposta d’acquisto si fa riferimento alla sola caparra confirmatoria. Tuttavia le parti possono decidere di inserire una clausola speciale relativa alla caparra penitenziale.
Quest’ultima, prevista all’art.1386 del codice civile, ha la funzione di corrispettivo del diritto di recesso previsto nel contratto. In pratica, venditore e acquirente si danno la possibilità di svincolarsi dal contratto: chi recede perde la caparra (acquirente) o deve restituire il doppio di quella ricevuta (venditore).
La differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale è evidente: la prima è una sanzione come risarcimento del danno subito a fronte di un inadempimento; la seconda è una sorta di buonuscita per la recessione dal preliminare.
E ora, la risposta alle domande di Laura
Dopo aver chiarito nella teoria cos’è la caparra confirmatoria, veniamo alle risposte che Laura sta cercando.
1. Alla firma del compromesso, quanto devo chiedere di caparra per una casa che vale circa 350.000 €?
Abbiamo visto che al momento della stipula del contratto preliminare – e cioè di quel contratto in cui le parti si obbligano ad arrivare al rogito notarile entro una certa data – il promissario acquirente versa al promittente venditore la caparra confirmatoria.
L’art.1385 del codice civile non indica la cifra da versare come acconto. Il tutto è rimesso all’accordo tra le parti coinvolte e condizionato:
- dall’ammontare del prezzo totale dell’immobile;
- dal tempo che intercorre tra il preliminare e la vendita definitiva.
Nella mia esperienza di agente specializzato nella vendita di case, per importi intorno ai 350.000 €, una giusta caparra sarebbe dai 30.000 ai 40.000 €. Per saperne di più, se ti trovi in una situazione simile a quella di Laura ti invito a dare un’occhiata al mio articolo sul contratto preliminare.
2. Dovendo lasciare la cucina e il frigorifero nuovo all’acquirente del mio appartamento posso chiedere una cifra extra?
Dalla formulazione della domanda, mi sembra di capire che all’inizio Laura avesse intenzione di vendere una casa vuota, stabilendo un prezzo che non tenesse conto dei mobili. Dobbiamo, quindi, distinguere due casi.
Se è già stato raggiunto un accordo sul valore della casa, il venditore può chiedere una somma extra qualora l’acquirente mostrasse interesse per gli arredi.
Se, invece, già nel corso della trattativa l’acquirente richiede di comprendere nel totale anche il costo dell’arredamento, si aprirà il gioco di proposta e controproposta in cui il venditore potrà decidere quanto valutare i mobili.
Ne parlo in maniera più approfondita nel mio articolo “È meglio vendere la casa vuota o completa di mobili?”.
A questo punto è chiaro quanto sia importante essere in possesso di una caparra confirmatoria che ti tuteli da eventuali ripensamenti. Per non avere problemi e gestire al meglio la compravendita, è fondamentale affidarsi a un agente immobiliare professionista specializzato nella vendita di case, che gestisce queste pratiche ogni giorno e di cui puoi fidarti.
Come sempre spero di esserti stato di aiuto e se hai dei dubbi in merito alla vendita della tua casa in Brescia e provincia, puoi richiedermi senza nessun impegno una CONSULENZA IMMOBILIARE GRATUITA chiamando ora lo 030.2500718 oppure cliccando il link a fianco => https://salvi-immobiliare.it/sistema-di-valutazione-immobiliare.html
Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Alessio
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